令和6年1月12日　提出 豊川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -3 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市新青馬町５丁目３番３外 ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 国府 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．５ｍ市道 交通 施設 国府駅南西方 750m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、戸建住宅の多い街区の整った住宅地域であり、今後も現状維持での推移と見込まれる。国府駅周辺に おける最近の需給動向を反映し、地価は安定的かつやや強含みの推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に名鉄名古屋本線沿線の住宅地域一円である。需要者は、市内在住の一次取得者のほか市外からの転 入者も見込まれる。景気の回復傾向を反映し、交通利便性や居住環境の整った住宅地の需要は底堅い動きを示しており 、豊川西部土地区画整理地内を始めとする国府駅周辺の地価は安定的かつ堅調な推移である。取引で中心となるのは、 更地物件で１，４００万円前後、新築戸建物件は最近の建築費高騰もあって３，５００万円程度までと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地で、対象標準地の画地条件の下では、賃貸経営を前提とする共同住宅等の建築は困難であ るため収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心で、実際の取引事例に基づく比準価格は、居住の快適性、利 便性等が重視される住宅地の市場性を反映した実証的な価格である。ここでは、説得力の高い比準価格を採用し、周辺 公示価格との均衡、直近の市場動向等も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊川（県） -11             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は、ここ最近は横這い傾向。景気 の緩やかな回復傾向を受け、不動産市場は概 ね堅調な推移にあるが、依然、地価の二極化 が顕在している。 地域要因等に特段の変化は見られないが、最 近の国府駅周辺における需要拡大もあって、 地価はやや強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％ +1.2 ％