鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
春日井 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日井 9-1

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　牧野　敦

TEL.

鑑定評価額

50,100,000 円

１㎡当たりの価格

79,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日井市如意申町５丁目８番３				②地積　(㎡)	630 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2.5	工場	中小規模の工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域	北8m市道、西側道	水道、ガス、下水	名鉄春日井 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 190 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

名鉄春日井駅東方

1.8km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状の利用形態を維持し推移するものと予測される。不動産市場は全般
的に堅調な動きをしていて、地価動向は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

奥行長大　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は春日井市及び隣接する守山区の中小工場地域である。需要者の中心は地元に事業基盤のある個人事業者及
び法人である。国道１９号、最寄り鉄道駅、インターへの接近性は普通程度である。純化した中小工場地域の需給動向
については堅調とは言えないが、住宅地としての利用も可能な住工混在地域については、周辺住宅地の土地需要に支え
られて地価は上昇傾向で推移している。取引される規模、価格帯にはばらつきがあり需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

春日井市中央部に位置する中小工場地域である。自社の事業所、倉庫等が中心で賃貸倉庫等の収益物件は一部に見られ
る程度である。賃貸市場が未成熟であることに加え、契約内容は個別性が強く適正な賃料水準が見出しにくいため収益
価格は説得力を欠く。以上より市場参加者は取引市場での価格を重要な指標として取引を行う傾向にあることから、不
動産市場の実態を適切に反映する比準価格を重視し収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大型物流施設用地の需要は依然として強いが
、アクセスの優れた中小工場地についても工
業地需要は回復基調で推移している。

住宅地への転用目的の需要も内在することか
ら、地価は背後の住宅地需要と同調して上昇
傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日井 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井０６２２ -21	春日井市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、南東6m、角地		準工 (70,200)
b	Ａ春日井０６２２ -29	春日井市		底地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ａ春日井０５２６ -540	春日井市		更地	（　）	不整形	西13m県道、東4m、北5m、三方路		準工 (60,200)
d	Ａ春日井０５２２ -522	春日井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m国道、中間画地		準工 (70,200)
e	Ａ守山０６０６ -5	名古屋市守山区		底地	（　）	不整形	南西12m市道、北東12m、北西12m、三方路		準工特別用途地区高度地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,317	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	93,096	100 [ 119.1]	78,166	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	78,900
b	(　 87,907) 87,907	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	110,543	100 [ 140.4]	78,734		79,400
c	(　 ) 84,704	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	92,270	100 [ 113.3]	81,439		82,200
d	(　 ) 113,208	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,887	100 [ 139.1]	81,874		82,600
e	(　 79,859) 93,951	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.7]	98,958	100 [ 132.6]	74,629		75,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,600 円／㎡]

春日井 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,066,106	1,313,587	3,752,519	2,837,900	914,619	（　0.9746） 891,388	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	20,729,953 円　　　　（　 32,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所付工場	327.08	Ｓ2	458.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	630 ㎡	16.0 m x 39.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建工場（事務所併設）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	458.20	100.0	458.20	999	457,742	3.0	1,373,226
							0.0	0
～

～

～

～

計		458.20	100.0	458.20		457,742		1,373,226
								0

⑨年額支払賃料	457,742 円　×　12ヶ月　＝　 5,492,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 458.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,492,904 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 439,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,053,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,373,226 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,634 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,066,106 円　　　　（　 8,041 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸２２　　　　-16	936 ( 912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	975	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,001 円/㎡　月額支払賃料（　 999 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ春日井賃貸２２　　　　-19	1,015 ( 1,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,026
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日井 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,300 円	48,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	164,787 円	5,492,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 417,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 490,600 円	48,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,313,587 円　（　　　　　　 2,085 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,100,000 円	設計監理料率　 105,000 円／㎡　×　 458.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0590	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 80 ％　＋　0.0756 × 10 ％　＋ 0.0919 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,837,900 円（　　　　　 4,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,066,106 円
②総費用	1,313,587 円
③純収益　①－②	3,752,519 円
④建物等に帰属する純収益	2,837,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	914,619 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	891,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,729,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

春日井 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	春日井市如意申町五丁目８番３	1811000195366-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
春日井 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日井 9-1

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　杤本　正樹

TEL.

鑑定評価額

50,100,000 円

１㎡当たりの価格

79,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日井市如意申町５丁目８番３				②地積　(㎡)	630 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2.5	工場	中小規模の工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域	北8m市道、西側道	水道、ガス、下水	名鉄春日井 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 190 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

名鉄春日井駅東方

1.8km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の工場、倉庫が建ち並ぶ工業地であるが、住宅地化する要素もある。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

奥行長大　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は春日井市及び周辺市町に存する中小工場地の一帯である。需要者の中心は工場、倉庫用地を取得する中小
法人、個人事業者等である。周辺は生活利便性の良い住宅地として熟成しつつあり、背後住宅地の地価上昇の影響を受
け地価は安定的に推移している。また住宅地として転換する潜在需要もある。需要の中心となる価格帯は規模・用途等
により異なり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中小工場地を中心とした取引事例を採用して求めたものであり、市場の実態を反映し、説得力がある。収益
価格は事務所付き工場を賃貸する事を想定して求めた理論的な価格であるが、地価水準に見合う賃料が確保できない事
や、空室率等投資リスクを反映して低位に求められた。よって実証的な取引事例により求められた、比準価格を重視し
て、収益価格を関連付け、地価動向・推移を勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高騰、金利の先高観により不動産に
対する投資マインドは、より慎重になってい
る。物価高に対して賃金の上昇に期待がかか
っている。

特別な地域要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日井 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井０５２６ -540	春日井市		更地	（　）	不整形	西13m県道、東4m、北5m、三方路		準工 (60,200)
b	Ａ春日井０５２２ -522	春日井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m国道、中間画地		準工 (70,200)
c	Ａ春日井０６２２ -21	春日井市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、南東6m、角地		準工 (70,200)
d	Ａ春日井０４２９ -538	春日井市		建付地	（　）	不整形	南9m市道、東6m、二方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,704	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	92,270	100 [ 113.3]	81,439	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	82,200
b	(　 ) 113,208	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,887	100 [ 123.1]	92,516		93,300
c	(　 ) 95,317	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	93,096	100 [ 117.0]	79,569		80,300
d	(　 ) 55,553	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	61,241	100 [ 100.0]	61,241		61,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,600 円／㎡]

春日井 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であるため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,549,296	1,430,364	4,118,932	3,245,000	873,932	（　0.9746） 851,734	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	19,807,767 円　　　　（　 31,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所付工場	327.08	Ｓ2	458.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	630 ㎡	16.0 m x 39.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建工場（事務所併設）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	458.20	100.0	458.20	1,071	490,732	3.0	1,472,196
							0.0	0
～

～

～

～

計		458.20	100.0	458.20		490,732		1,472,196
								0

⑨年額支払賃料	490,732 円　×　12ヶ月　＝　 5,888,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 458.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,888,784 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 353,327 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,535,457 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,472,196 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,839 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,549,296 円　　　　（　 8,808 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸２２　　　　-19	1,015 ( 1,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.1]	100 [100.0]	996	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,074 円/㎡　月額支払賃料（　 1,071 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ春日井賃貸２２　　　　-18	1,521 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.2]	100 [100.0]	1,406
c	Ｂ春日井賃貸２２　　　　-16	936 ( 912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [117.7]	100 [100.0]	820

春日井 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	55,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	176,664 円	5,888,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 417,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 561,000 円	55,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,430,364 円　（　　　　　　 2,270 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 458.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0590	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 80 ％　＋　0.0756 × 10 ％　＋ 0.0919 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,245,000 円（　　　　　 5,151 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,549,296 円
②総費用	1,430,364 円
③純収益　①－②	4,118,932 円
④建物等に帰属する純収益	3,245,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	873,932 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	851,734 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,352 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,807,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

春日井 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	春日井市如意申町五丁目８番３	1811000195366-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考