別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日井 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日井 5-13 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　雄彦   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日井市中央通２丁目９７番１外
 ②地積
　(㎡)		 936  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 春日井

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 春日井駅北西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ中央本線春日井駅に近い事務所ビルやマンション等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に影響を与える特
段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は春日井市内のＪＲ中央本線沿線の商業地域である。需要者の中心は、店舗や事務所等の用地を必要とする
地元の個人事業者及び法人である。近隣地域は駅前通りにあり、ＪＲ中央本線春日井駅から徒歩圏内に位置する利便性
の良さもあり、商業用途の需要に加えマンション用地としての需要なども考えられることから、地価は堅調に推移して
いる。需要の中心価格帯は取引される画地規模や用途によってバラつきがあり見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はＪＲ中央本線春日井駅から徒歩圏内に位置する駅前通沿いの商業地域である。当地域においては、賃貸物件
も多いが賃貸市場の成熟の程度は低く、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は相対的に低位に
止まった。一方、比準価格の査定では、対象標準地と類似の取引事例を収集・選択しており信頼性は高く説得力がある
。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍以降は住宅地が先行して地価が上昇
、商業地や工業地も後追いで利便性が高い地
域を中心に上昇し、総じてコロナ禍前の水準
を上回ってきた。

駅に近い商業やマンション用地など用途の多
様性が認められる商業地域である。地域要因
に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日井 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ春日井０
５２２
-5		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ春日井０
６３０
-14		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
西6m、角地
近商

(100,200)
c Ａ春日井０
６３２
-19		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d Ａ春日井０
５２９
-32		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
e Ａ春日井０
５２３
-508		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,646  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.1]
139,984 		 100
[  99.3]
140,971 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
142,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,143 		 100
[ 102.1]
140,199 
140,000 
c (　           ) 
125,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
130,498 		 100
[  92.9]
140,471 
140,000 
d (　           ) 
149,570  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
149,130 		 100
[ 107.5]
138,726 
139,000 
e (　           ) 
130,396  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
133,786 		 100
[  94.1]
142,174 
142,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



春日井 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,757,831 
7,961,954 
21,795,877 
20,412,900 
1,382,977 		 （　0.9320）
1,288,935 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     30,688,929 円　　　　（　     32,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日井 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 296.37 ＲＣ5 1,456.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   936 ㎡     40.0 m x   23.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸し店舗、２～５階は各階ファミリータイプの住戸４戸（平均専有面積約６０㎡）、計１６戸の建物を想定した。 ⑦有効率　  82.3 ％
の理由		 中層の店舗兼共同住宅として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
271.45 
88.3 
239.69 
2,700 
647,163 		 6.0  3,882,978 
3.0  1,941,489 

 2～ 5		 住宅
296.37 
80.9 
239.76 
1,776 
425,814 		 2.0  851,628 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,456.93 
82.3 
1,198.73 

2,350,419 		 7,289,490 
1,941,489 
⑨年額支払賃料      2,350,419 円　×　12ヶ月　＝　      28,205,028 円 
⑩a共益費（管理費）              92 円／㎡　×　   1,198.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,323,398 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  23 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,656,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,528,426 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,656,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,871,066 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,313,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,289,490 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,521 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,941,489 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         375,950 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,757,831 円　　　　（　        31,793 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ春日井賃貸２
９
　　　　-10		 1,635  
(   1,566) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,774 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,779 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,776 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ春日井賃貸２
９
　　　　-13		 1,694  
(   1,622) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,783 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日井 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,665,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,494,754 円  　　　       31,184,426　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      305,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,830,500 円  　　　　    333,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,961,954 円　（　　　　　　         8,506 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9320    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 333,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,456.93 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,412,900 円  
（　　　　　        21,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,757,831 円      
②総費用 7,961,954 円      
③純収益　①－② 21,795,877 円      
④建物等に帰属する純収益 20,412,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,382,977 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,288,935 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,377 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,688,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日井 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日井市中央通二丁目９７番１
 1811000168068-0000
2 　春日井市中央通二丁目９７番２
 1811000168069-0000
3 　春日井市中央通二丁目９７番３
 1811000168070-0000
4 　春日井市中央通二丁目９７番４
 1811000168071-0000
5 　春日井市中央通二丁目９７番５
 1811000168072-0000
6 　春日井市中央通二丁目９８番
 1811000168073-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日井 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日井 5-13 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　松岡　徹郎   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日井市中央通２丁目９７番１外
 ②地積
　(㎡)		 936  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 春日井

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 春日井駅北西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 路線沿いの商業地域であり特段の変動要因はないが、周辺に残る空地や駐車場にマンション等が建設され、熟成
が進むものと予想する。ＪＲ中央本線春日井駅から徒歩圏に位置し地価水準の上昇傾向は続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね春日井市内、ＪＲ中央本線沿線の商業地域である。需要者の中心は主に自ら店舗又は事務所兼共同住
宅ビルとしての使用を目的とする法人事業者が想定される。路線沿いに位置する商業地域であり、ＪＲ中央本線春日井
駅徒歩圏の利便性のよさから多様な用途を前提とした需要が認められる。商業地の取引は個別性が強く、地積規模や業
種によって価格帯が異なるため把握は困難であるが、㎡当たり１３万円～１５万円程度が取引の中心と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的としての取引が主で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標
準地は駅徒歩圏の路線商業地域に存し、５階建の店舗兼共同住宅にて賃貸想定を行ったが、十分な投資採算性の確保が
難しく、想定要素も多いため収益価格の規範性は劣ると判断される。従って、市場の特性に最も適合した比準価格を重
視して採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内各地で再開されたイベント等により立地
のよい商業施設の売上・客数が伸び、地価上
昇の影響は中心部から郊外の商業地まで波及
した感がある。

路線沿いに位置する商業地域である。ＪＲ中
央本線春日井駅徒歩圏の利便性のよさから多
様な用途としての利用が可能であり、地価は
上昇している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日井 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ春日井０
５２６
-36		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東36m国道、
西16m、
北西9m、
三方路
近商

(100,200)
b Ａ春日井０
５２９
-506		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ春日井０
６３０
-14		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
西6m、角地
近商

(100,200)
d Ａ春日井０
６３２
-19		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
133,581  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
129,874 		 100
[  98.6]
131,718 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
132,000 
b (　           ) 
111,953  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
113,520 		 100
[  92.2]
123,124 
123,000 
c (　           ) 
142,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
135,041 		 100
[ 109.4]
123,438 
123,000 
d (　           ) 
125,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
130,498 		 100
[  82.6]
157,988 
158,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



春日井 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,861,071 
6,226,738 
21,634,333 
19,930,500 
1,703,833 		 （　0.9541）
1,625,627 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     38,705,405 円　　　　（　     41,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日井 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 296.37 Ｓ5 1,456.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   936 ㎡     40.0 m x   23.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２階～５階はファミリータイプ共同住宅（平均専有面積５９．９４㎡）計１６戸（各階４戸）を想定 ⑦有効率　  82.3 ％
の理由		 中層店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
271.45 
88.3 
239.69 
2,670 
639,972 		 6.0  3,839,832 
3.0  1,919,916 

 2～ 2		 共同住宅
296.37 
80.9 
239.76 
1,604 
384,575 		 3.0  1,153,725 
0.0  0 

 3～ 4		 共同住宅
296.37 
80.9 
239.76 
1,618 
387,932 		 3.0  1,163,796 
0.0  0 

 5～ 5		 共同住宅
296.37 
80.9 
239.76 
1,635 
392,008 		 3.0  1,176,024 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,456.93 
82.3 
1,198.73 

2,192,419 		 8,497,173 
1,919,916 
⑨年額支払賃料      2,192,419 円　×　12ヶ月　＝　      26,309,028 円 
⑩a共益費（管理費）              83 円／㎡　×　   1,198.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,193,935 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  23 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,656,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,502,963 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,656,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,749,538 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,409,425 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,497,173 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,873 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,919,916 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         371,773 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,861,071 円　　　　（　        29,766 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ春日井賃貸２
９
　　　　-510		 1,404  
(   1,404) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 94.0]		 100
[104.0]
1,544 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,604 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ春日井賃貸２
９
　　　　-13		 1,694  
(   1,622) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]		 100
[106.0]
1,648 
c Ｂ春日井賃貸２
９
　　　　-505		 1,682  
(   1,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]		 100
[106.0]
1,695 
春日井 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 927,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,749,538 円  　　　       29,158,963　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      305,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,626,500 円  　　　　    309,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       309,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       309,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,226,738 円　（　　　　　　         6,652 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 309,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　   1,456.93 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,930,500 円  
（　　　　　        21,293 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,861,071 円      
②総費用 6,226,738 円      
③純収益　①－② 21,634,333 円      
④建物等に帰属する純収益 19,930,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,703,833 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,625,627 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,737 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,705,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日井 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日井市中央通二丁目９７番１
 1811000168068-0000
2 　春日井市中央通二丁目９７番２
 1811000168069-0000
3 　春日井市中央通二丁目９７番３
 1811000168070-0000
4 　春日井市中央通二丁目９７番４
 1811000168071-0000
5 　春日井市中央通二丁目９７番５
 1811000168072-0000
6 　春日井市中央通二丁目９８番
 1811000168073-0000
7 　
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備考