別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日井 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日井 5-7 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　松岡　徹郎   TEL.
鑑定評価額 51,100,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日井市高蔵寺町北３丁目１２番１８外
 ②地積
　(㎡)		 399  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 駅前北口広場に面す
る集積度の若干低い
商業地域		 東（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 高蔵寺駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場　市道 交通

施設		 高蔵寺駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前に位置する商業地域であり特段の変動要因はないが、周辺に残る駐車場等にマンション建設が進み、住宅系
用途が中心となる可能性はある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね春日井市内、ＪＲ中央本線沿線の商業地域である。需要者の中心は主に自ら店舗又は事務所兼共同住
宅ビルとしての使用を目的とする法人事業者が想定される。繁華性には乏しいもののバスターミナル前に位置しており
、バス利用者を中心とした一定の集客力を有している。商業地の取引は個別性が強く、地積規模や業種によって価格帯
が異なるため把握は困難であるが、㎡当たり１２万円～１４万円程度が取引の中心と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的としての取引が主で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標
準地は高蔵寺駅至近の商業地域に存し、７階建の店舗・事務所兼共同住宅にて賃貸想定を行ったが、十分な投資採算性
の確保が難しく、想定要素も多いため収益価格の規範性は劣ると判断される。従って、市場の特性に最も適合した比準
価格を重視して採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日井 5-13                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    137,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[109.9]		 [100.0]
100		 127,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内各地で再開されたイベント等により立地
のよい商業施設の売上・客数が伸び、地価上
昇の影響は中心部から郊外の商業地まで波及
した感がある。

高蔵寺駅北口至近に位置し利便性はよく、標
準地隣接の駐車場跡にマンションが建設中で
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日井 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ春日井０
５２２
-5		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ春日井０
５２９
-23		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
北18m、角地
近商

(100,200)
c Ａ春日井０
５２６
-36		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東36m国道、
西16m、
北西9m、
三方路
近商

(100,200)
d Ａ春日井０
５２２
-36		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西22m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ａ春日井０
６３０
-39		 春日井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
北9m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,646  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.1]
139,984 		 100
[ 104.5]
133,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
107,215  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
100,133 		 100
[  91.2]
109,795 
110,000 
c (　           ) 
133,581  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
129,874 		 100
[ 114.8]
113,131 
113,000 
d (　           ) 
117,536  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
123,110 		 100
[  94.2]
130,690 
131,000 
e (　           ) 
172,528  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
163,576 		 100
[ 100.0]
163,576 
164,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    128,000 円／㎡]  



春日井 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,557,642 
6,296,759 
21,260,883 
20,640,000 
620,883 		 （　0.9541）
592,384 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     14,104,381 円　　　　（　     35,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日井 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 220.00 Ｓ7 1,540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   399 ㎡     17.7 m x   22.5 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２階部分貸事務所、３階～７階はファミリータイプ共同住宅（平均専有面積５８．６６㎡）計１５戸を想定 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 高層店舗事務所兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
79.0 
173.80 
2,762 
480,036 		 7.0  3,360,252 
3.0  1,440,108 

 2～ 2		 事務所
220.00 
79.0 
173.80 
2,129 
370,020 		 6.0  2,220,120 
0.0  0 

 3～ 4		 共同住宅
220.00 
80.0 
176.00 
1,619 
284,944 		 3.0  854,832 
0.0  0 

 5～ 5		 共同住宅
220.00 
80.0 
176.00 
1,636 
287,936 		 3.0  863,808 
0.0  0 

 6～ 7		 共同住宅
220.00 
80.0 
176.00 
1,653 
290,928 		 3.0  872,784 
0.0  0 

計
1,540.00 
79.7 
1,227.60 

2,289,736 		 9,899,412 
1,440,108 
⑨年額支払賃料      2,289,736 円　×　12ヶ月　＝　      27,476,832 円 
⑩a共益費（管理費）              85 円／㎡　×　   1,227.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,252,152 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,728,984 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,735,259 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,185,725 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,899,412 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          93,054 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,440,108 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         278,863 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,557,642 円　　　　（　        69,067 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ春日井賃貸０
５
　　　　-505		 2,742  
(   2,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
3,207 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,762 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ春日井賃貸０
６
　　　　-3		 2,232  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,640 
c Ｂ春日井賃貸０
５
　　　　-502		 2,400  
(   2,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 93.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,200 
春日井 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 960,000 円  　　　　    320,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,735,259 円  　　　       28,920,984　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      241,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,720,000 円  　　　　    320,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       320,000 円  　　　　    320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       320,000 円  　　　　    320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,296,759 円　（　　　　　　        15,781 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,540.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,640,000 円  
（　　　　　        51,729 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,557,642 円      
②総費用 6,296,759 円      
③純収益　①－② 21,260,883 円      
④建物等に帰属する純収益 20,640,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 620,883 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 592,384 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,485 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,104,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日井 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日井市高蔵寺町北三丁目１２番１８
 1811000104251-0000
2 　春日井市高蔵寺町北三丁目１２番１９
 1811000104252-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日井 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日井 5-7 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　雄彦   TEL.
鑑定評価額 51,500,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日井市高蔵寺町北３丁目１２番１８外
 ②地積
　(㎡)		 399  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 駅前北口広場に面す
る集積度の若干低い
商業地域		 東（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 高蔵寺駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場　市道 交通

施設		 高蔵寺駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ中央本線高蔵寺駅北口の集積度がやや低い商業地域である。特段の変動要因は認められず、当面は現状のま
ま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は春日井市及び周辺市町に存する商業地域である。需要者の中心は、飲食、小売、サービス業等の店舗利用
を目的とする法人及び地元個人事業者等である。チェーン店舗等は借地契約による出店が一般的で商業地需要は限定的
であり、対象標準地周辺では新規出店の動きは少ない。背後住宅地の価格上昇もあり、地価はコロナ禍前の水準を上回
った。需要の中心価格帯については取引される画地規模や用途によってバラつきがあり見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の査定では、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。当地域は店舗、事務所等は多
いが集積度の若干低い駅前商業地域である。当地域では自己利用目的の取引が多く、投資採算性に着目して価格決定さ
れるほど賃貸市場は成熟していないため、地価に見合う賃料水準も形成されていない。よって、市場の実勢を反映した
比準価格を重視し、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日井 5-13                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    137,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[108.9]		 [100.0]
100		 129,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍以降は住宅地が先行して地価が上昇
、商業地や工業地も後追いで利便性が高い地
域を中心に上昇し、総じてコロナ禍前の水準
を上回ってきた。

駅前にある集積度のやや低い商業地域である
。地域要因に特段の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日井 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ春日井０
５３０
-508		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ春日井０
５３２
-518		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ守山０５
０６
-532		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西27.2m県
道、中間画地
準住居
高度地区最高45m
(70,300)
d Ａ守山０６
０６
-9		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
中間画地
準住居
高度地区最高45m
(70,298)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
121,235  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
122,932 		 100
[  95.0]
129,402 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
135,191  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,084 		 100
[ 106.3]
128,960 
129,000 
c (　           ) 
130,159  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,454 		 100
[ 102.3]
131,431 
131,000 
d (　           ) 
136,078  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
142,882 		 100
[ 109.4]
130,605 
131,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



春日井 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,782,226 
6,312,746 
21,469,480 
20,640,000 
829,480 		 （　0.9541）
791,407 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     18,843,024 円　　　　（　     47,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日井 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 220.00 Ｓ7 1,540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   399 ㎡     17.7 m x   22.5 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２階部分貸事務所、３階～７階はファミリータイプ共同住宅（平均専有面積５８．６６㎡）計１５戸を想定 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 高層店舗事務所兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
79.0 
173.80 
2,781 
483,338 		 7.0  3,383,366 
3.0  1,450,014 

 2～ 2		 事務所
220.00 
79.0 
173.80 
2,225 
386,705 		 6.0  2,320,230 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
220.00 
80.0 
176.00 
1,669 
293,744 		 3.0  881,232 
0.0  0 

 5～ 5		 居宅
220.00 
80.0 
176.00 
1,669 
293,744 		 3.0  881,232 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
220.00 
80.0 
176.00 
1,669 
293,744 		 3.0  881,232 
0.0  0 

計
1,540.00 
79.7 
1,227.60 

2,338,763 		 10,109,756 
1,450,014 
⑨年額支払賃料      2,338,763 円　×　12ヶ月　＝　      28,065,156 円 
⑩a共益費（管理費）              61 円／㎡　×　   1,227.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         898,603 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,963,759 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,749,346 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,406,413 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,109,756 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,450,014 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         280,781 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,782,226 円　　　　（　        69,630 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ春日井賃貸０
５
　　　　-505		 2,742  
(   2,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,207 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,940 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,781 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ春日井賃貸０
６
　　　　-3		 2,232  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,626 
c Ｂ春日井賃貸０
５
　　　　-502		 2,400  
(   2,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,987 
春日井 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 960,000 円  　　　　    320,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,749,346 円  　　　       29,155,759　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      243,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,720,000 円  　　　　    320,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       320,000 円  　　　　    320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       320,000 円  　　　　    320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,312,746 円　（　　　　　　        15,821 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,540.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,640,000 円  
（　　　　　        51,729 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,782,226 円      
②総費用 6,312,746 円      
③純収益　①－② 21,469,480 円      
④建物等に帰属する純収益 20,640,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 829,480 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 791,407 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,983 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,843,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日井 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日井市高蔵寺町北三丁目１２番１８
 1811000104251-0000
2 　春日井市高蔵寺町北三丁目１２番１９
 1811000104252-0000
3 　
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備考