別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日井 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日井 5-5 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　智子   TEL.
鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日井市瑞穂通６丁目７番１外
 ②地積
　(㎡)		 886  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1.5:1		 店舗

ＲＣ2		 中層の店舗ビル等が
多い国道沿いの商業
地域		 北西36m国道、北東側道 水道、ガス、下水 春日井

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３６ｍ国道　 交通

施設		 春日井駅北西方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いかつ旧来の中心商業地域近くに所在する路線商業地域である。地域内に特段の変動はなく、当面は現状
を維持すると予測する。画地条件等の優る国道沿い商業地に対しては、今後も堅調な需要が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、春日井市及び隣接市の商業地域である。需要者の中心は、豊富な通過交通量を見込んで商業施設用地を
取得する事業法人等である。物販・飲食・沿道サービス業のほか、官公庁等に近いことから事務所も想定される。国道
沿い商業地域において、需要の中心となる画地規模は拡大傾向にある。土地売買は少なく、事業用定期借地により出店
するケースが多い。中心価格帯は、規模・用途等により様々であることから、取引総額に一定の傾向を見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用事例は市内路線商業地域等に存し、繁華性の差異等に着目
して適切に要因比較を行い客観性が高い。一方、収益価格は投資採算性を反映した価格であるが、周辺地域は自己利用
目的での取引が占める割合が高く、取引価格の決定に際し投資採算性が重視される程度はやや低い実態にある。以上か
ら、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、他の標準地等とのバランス検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　春日井（県） 5-6           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    180,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の土地取引件数は減少傾向。物価上昇や
金利の動向等に先行き不透明感はあるも、収
益不動産への需要は底堅く推移。出店需要に
特段変化はない。

地域要因に特段の変動はない。国道と県道の
交差点に近く、多様な業種の商業施設が立地
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％ +2.2 ％
３　試算価格算定内訳 春日井 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ春日井０
６３０
-14		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
西6m、角地
近商

(100,200)
b Ａ春日井０
６３０
-1		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m県道、
南西12m、
角地
商業

(100,400)
c Ａ春日井０
５２２
-36		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西22m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ春日井０
６３２
-19		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e Ａ春日井０
５２２
-511		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16m市道、
東6m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,143 		 100
[  88.4]
161,926 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
170,000 
b (　           ) 
175,131  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
160,484 		 100
[  89.4]
179,512 
188,000 
c (　           ) 
117,536  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
123,110 		 100
[  71.5]
172,182 
181,000 
d (　           ) 
125,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
130,498 		 100
[  70.4]
185,366 
195,000 
e (　           ) 
196,850  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
188,307 		 100
[ 102.4]
183,894 
193,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



春日井 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

79,696,996 
24,990,436 
54,706,560 
50,355,500 
4,351,060 		 （　0.9562）
4,160,484 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     99,059,143 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日井 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 480.20 Ｓ8 3,596.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   886 ㎡     36.0 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所（部分貸し）を想定。平面駐車場は１３台を想定。 ⑦有効率　  68.4 ％
の理由		 共用部分を考慮し類似建物と比較し標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
480.20 
72.7 
349.00 
2,979 
1,039,671 		 7.0  7,277,697 
3.0  3,119,013 

 2～ 5		 事務所
480.20 
71.6 
343.80 
2,300 
790,740 		 3.0  2,372,220 
3.0  2,372,220 

 6～ 8		 事務所
382.20 
64.3 
245.80 
2,300 
565,340 		 3.0  1,696,020 
3.0  1,696,020 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,596.60 
68.4 
2,461.60 

5,898,651 		 21,854,637 
17,695,953 
⑨年額支払賃料      5,898,651 円　×　12ヶ月　＝　      70,783,812 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   2,461.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,861,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,248,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        79,645,572 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,248,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,828,654 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 76,064,918 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,854,637 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         205,434 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       17,695,953 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,426,644 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      79,696,996 円　　　　（　        89,951 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ春日井賃貸２
２
　　　　-9		 2,552  
(   2,463) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,160 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,979 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ春日井賃貸０
６
　　　　-8		 2,755  
(   2,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,156 
c Ｂ春日井賃貸０
６
　　　　-5		 2,802  
(   2,785) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,113 
春日井 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,172,000 円  　　　　    793,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 12,134,036 円  　　　       80,893,572　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,357,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,740,500 円  　　　　    793,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       793,000 円  　　　　    793,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       793,000 円  　　　　    793,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,990,436 円　（　　　　　　        28,206 円／㎡）　　（経費率　　  31.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 793,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   3,596.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 50,355,500 円  
（　　　　　        56,835 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 79,696,996 円      
②総費用 24,990,436 円      
③純収益　①－② 54,706,560 円      
④建物等に帰属する純収益 50,355,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,351,060 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,160,484 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,696 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,059,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日井 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日井市瑞穂通六丁目７番１
 1811000250698-0000
2 　春日井市瑞穂通六丁目７番２
 1811000250699-0000
3 　春日井市瑞穂通六丁目７番３
 1811000250700-0000
4 　春日井市瑞穂通六丁目７番４
 1811000250701-0000
5 　春日井市瑞穂通六丁目８番１
 1811000250704-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日井 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日井 5-5 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　牧野　敦   TEL.
鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日井市瑞穂通６丁目７番１外
 ②地積
　(㎡)		 886  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1.5:1		 店舗

ＲＣ2		 中層の店舗ビル等が
多い国道沿いの商業
地域		 北西36m国道、北東側道 水道、ガス、下水 春日井

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道　 交通

施設		 春日井駅北西方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状の繁華性を維持し推移するものと予測される。不動産市場は全般的
に堅調な動きをしていて、地価動向は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に春日井市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は沿道型店舗をチェーン展開する大
手企業のほか法人事業者等である。国道１９号沿いには集客力の高い大規模商業施設のほか中低層店舗・事務所ビルが
建ち並んでいる。同一需給圏内の類似地域と比べて収益力・市場競争力は優っていて、土地需要は強く地価は上昇基調
で推移している。取引総額はばらつきが大きく中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する路線商業地域における賃貸市場は概ね成熟している。収益価格は賃貸市場の動向及び建物の想定事
項の如何でその精度が左右されるという側面を反映し低位な価格となった。収益性が重視される商業地域内に存するも
のの、比準価格を重視するのが不動産市場の実態を適切に反映していると判断される。以上より比準価格を重視し収益
価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　春日井（県） 5-6           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    180,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復する中、利便性に優る店
舗・事務所等の商業地についてはマンション
需要とも競合して、需要は堅調に推移してい
る。

地域要因に特段の変化は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％ +2.2 ％
３　試算価格算定内訳 春日井 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ春日井０
５２９
-32		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
b Ａ春日井０
５２６
-36		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東36m国道、
西16m、
北西9m、
三方路
近商

(100,200)
c Ａ春日井０
６３０
-18		 春日井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南16m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d Ａ春日井０
６３０
-1		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m県道、
南西12m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,570  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
149,130 		 100
[  81.8]
182,311 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
191,000 
b (　           ) 
133,581  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
129,874 		 100
[  79.5]
163,364 
172,000 
c (　           ) 
128,918  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
133,391 		 100
[  73.7]
180,992 
190,000 
d (　           ) 
175,131  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
160,484 		 100
[  84.7]
189,473 
199,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    188,000 円／㎡]  



春日井 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

79,958,855 
20,366,507 
59,592,348 
55,470,000 
4,122,348 		 （　0.9541）
3,933,132 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     93,646,000 円　　　　（　    106,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日井 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 480.20 Ｓ8 3,596.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   886 ㎡     36.0 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 容積率５００％より、１階店舗、上階事務所の高層商業系ビルを想定。 ⑦有効率　  68.4 ％
の理由		 高層店舗兼事務所ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
480.20 
72.7 
349.00 
2,860 
998,140 		 6.0  5,988,840 
2.0  1,996,280 

 2～ 5		 事務所
480.20 
71.6 
343.80 
2,619 
900,412 		 5.0  4,502,060 
0.0  0 

 6～ 8		 事務所
382.20 
64.3 
245.80 
2,150 
528,470 		 5.0  2,642,350 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,596.60 
68.4 
2,461.60 

6,185,198 		 31,924,130 
1,996,280 
⑨年額支払賃料      6,185,198 円　×　12ヶ月　＝　      74,222,376 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   2,461.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,861,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,248,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        83,084,136 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,248,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,059,928 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 79,272,208 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,924,130 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         300,087 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,996,280 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         386,560 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      79,958,855 円　　　　（　        90,247 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ春日井賃貸０
６
　　　　-8		 2,755  
(   2,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,505 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,619 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ春日井賃貸０
６
　　　　-5		 2,802  
(   2,785) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,723 
c Ｂ春日井賃貸０
６
　　　　-7		 2,530  
(   2,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,663 
春日井 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,300,000 円  　　　　    860,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,216,607 円  　　　       84,332,136　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,357,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,772,000 円  　　　　    860,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       860,000 円  　　　　    860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       860,000 円  　　　　    860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,366,507 円　（　　　　　　        22,987 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 860,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   3,596.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,470,000 円  
（　　　　　        62,607 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 79,958,855 円      
②総費用 20,366,507 円      
③純収益　①－② 59,592,348 円      
④建物等に帰属する純収益 55,470,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,122,348 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,933,132 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,439 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,646,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     106,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日井 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日井市瑞穂通六丁目７番１
 1811000250698-0000
2 　春日井市瑞穂通六丁目７番２
 1811000250699-0000
3 　春日井市瑞穂通六丁目７番３
 1811000250700-0000
4 　春日井市瑞穂通六丁目７番４
 1811000250701-0000
5 　春日井市瑞穂通六丁目８番１
 1811000250704-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考