別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日井 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日井 5-1 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　松岡　徹郎   TEL.
鑑定評価額 841,000,000 円  １㎡当たりの価格 87,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日井市岩野町２丁目１３番１１外
 ②地積
　(㎡)		 9,632  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.5		 店舗

Ｓ2		 スーパー、郊外型店
舗等が存する商業地
域		 北東17m県道、三方路 水道、ガス、下水 春日井

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    45 ｍ、南    70 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 春日井駅北西方

3.5km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の路線沿いに位置する商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。前面路線及び周辺住宅地域
からの一定の集客力を有し、地価水準は若干の上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -7.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね春日井市及び隣接市の幹線・準幹線沿いの商業地域である。需要者は大手量販店、スーパー等の商業
施設経営を目的とする事業者が想定される。比較的交通量の多い路線沿いに位置し、周辺住宅地域からも安定した集客
を有すると思料される。路線沿いの商業地、特に大規模地は事業用定期借地が中心になると考えられ、価格帯も地積規
模や業種によって異なるため詳細な把握は困難であるが、㎡当たり９万円弱～１０万円程度が取引の中心と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的としての取引が主で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標
準地は路線商業地域に存し、低層店舗の一棟貸にて賃貸想定を行ったが、十分な投資採算性の確保が難しく、想定要素
も多いため収益価格の規範性は劣ると判断される。従って、市場の特性に最も適合した比準価格を重視して採用し、収
益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内各地で再開されたイベント等により立地
のよい商業施設の売上・客数が伸び、地価上
昇の影響は中心部から郊外の商業地まで波及
した感がある。

春日井市郊外の路線沿いに位置し、繁華性は
乏しいものの比較的交通量はあり、周辺背後
の住宅地域から一定の収益力を有していると
判断される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日井 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ春日井０
５２２
-514		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m市道、
北西6m、角地
１住居

(70,200)
b Ａ春日井０
５２６
-36		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東36m国道、
西16m、
北西9m、
三方路
近商

(100,200)
c Ａ春日井０
５２２
-36		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西22m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ春日井０
６３２
-29		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東18m市道、
北東4m、角地
２住居

(60,200)
e Ａ春日井０
６３２
-42		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南6m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,235  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
90,121 		 100
[ 101.5]
88,789 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.5]
　　　　 100
88,300 
b (　           ) 
133,581  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
129,874 		 100
[ 139.1]
93,367 
92,900 
c (　           ) 
117,536  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
123,110 		 100
[ 114.4]
107,614 
107,000 
d (　           ) 
63,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
60,958 		 100
[  97.5]
62,521 
62,200 
e (　           ) 
114,657  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
108,924 		 100
[ 102.5]
106,267 
106,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,300 円／㎡]  



春日井 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,824,587 
16,696,767 
55,127,820 
37,107,000 
18,020,820 		 （　0.9526）
17,166,633 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    408,729,357 円　　　　（　     42,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日井 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,979.89 Ｓ1 2,979.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   9,632 ㎡     83.2 m x  114.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ロードサイド型店舗の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
2,979.89 
100.0 
2,979.89 
2,013 
5,998,519 		 12.0  71,982,228 
3.0  17,995,557 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,979.89 
100.0 
2,979.89 

5,998,519 		 71,982,228 
17,995,557 
⑨年額支払賃料      5,998,519 円　×　12ヶ月　＝　      71,982,228 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,979.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,982,228 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,318,934 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,663,294 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        71,982,228 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         676,633 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       17,995,557 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,484,660 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,824,587 円　　　　（　         7,457 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ春日井賃貸０
６
　　　　-1		 2,200  
(   2,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[101.0]		 100
[110.0]
2,176 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,137 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,013 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ春日井賃貸０
６
　　　　-7		 2,530  
(   2,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[110.0]
2,366 
c Ｂ春日井賃貸２
７
　　　　-6		 1,624  
(   1,593) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.2]		 100
[100.0]
1,856 
春日井 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,674,000 円  　　　　    558,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,159,467 円  　　　       71,982,228　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,004,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,743,000 円  　　　　    558,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       558,000 円  　　　　    558,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       558,000 円  　　　　    558,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,696,767 円　（　　　　　　         1,733 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 558,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   2,979.89 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 50 ％　＋　0.0749 ×  25 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,107,000 円  
（　　　　　         3,852 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,824,587 円      
②総費用 16,696,767 円      
③純収益　①－② 55,127,820 円      
④建物等に帰属する純収益 37,107,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,020,820 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,166,633 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,782 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    408,729,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日井 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日井市岩野町二丁目１３番１１
 1811000248393-0000
2 　春日井市岩野町二丁目１３番２５
 1811010164176-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日井 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日井 5-1 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　友秀   TEL.
鑑定評価額 848,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日井市岩野町２丁目１３番１１外
 ②地積
　(㎡)		 9,632  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.5		 店舗

Ｓ2		 スーパー、郊外型店
舗等が存する商業地
域		 北東17m県道、三方路 水道、ガス、下水 春日井

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    45 ｍ、南    70 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 春日井駅北西方

3.5km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの繁華性の低い路線商業地域であるが、特段の変動要因も見られず、当面は現状のまま推移するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -7.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は春日井市及び隣接する小牧市内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は沿道サービス店舗を
運営する法人、地元中堅企業、不動産業者等である。店舗集積度、繁華性は低く、店舗の新規出店等も少ないものの、
中心商業地との比較における値頃感から、地域主体の商圏に基づく一定の土地需要は認められる。需要の中心価格帯は
画地規模、用途等によって大きなバラつきがあり、一定の傾向は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は春日井市内の商業地域に存する事例から試算されており、市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は店
舗を想定し試算するものの、比準価格に比し、かなり低位に求められた。圏域内では自用目的での取引が大半で、地価
に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。従って、収益価格は
参考程度に比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産投資市場においては立地条件、規模等
による選別、二極化が続いており、投資マイ
ンドは金利上昇懸念等により慎重になりつつ
ある。

店舗集積度及び繁華性の低い路線商業地域で
、特段の地域要因の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日井 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ春日井０
５２２
-514		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m市道、
北西6m、角地
１住居

(70,200)
b Ａ春日井０
５２９
-41		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ春日井０
５２９
-506		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ春日井０
５２６
-7		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西20m国道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ａ春日井０
５２９
-23		 春日井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
北18m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,235  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
90,121 		 100
[ 100.5]
89,673 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.5]
　　　　 100
89,200 
b (　           ) 
78,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,554 		 100
[  90.2]
88,197 
87,800 
c (　           ) 
111,953  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
113,520 		 100
[ 124.1]
91,475 
91,000 
d (　           ) 
84,723  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
85,479 		 100
[ 101.9]
83,885 
83,500 
e (　           ) 
107,215  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.0]
98,329 		 100
[ 110.2]
89,228 
88,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 +11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,000 円／㎡]  



春日井 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,253,453 
17,983,422 
54,270,031 
35,419,200 
18,850,831 		 （　0.9526）
17,957,302 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    427,554,810 円　　　　（　     44,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日井 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,979.89 Ｓ1 2,979.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   9,632 ㎡     83.2 m x  114.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの沿道型店舗を想定。駐車場使用料は賃料に含む。共益費なし。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
2,979.89 
100.0 
2,979.89 
2,033 
6,058,116 		 7.0  42,406,812 
3.0  18,174,348 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,979.89 
100.0 
2,979.89 

6,058,116 		 42,406,812 
18,174,348 
⑨年額支払賃料      6,058,116 円　×　12ヶ月　＝　      72,697,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,979.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,697,392 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,361,844 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,335,548 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        42,406,812 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         398,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       18,174,348 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,519,281 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,253,453 円　　　　（　         7,501 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ春日井賃貸０
６
　　　　-1		 2,200  
(   2,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,083 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,033 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ春日井賃貸０
６
　　　　-7		 2,530  
(   2,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
2,092 
c Ｂ春日井賃貸０
６
　　　　-5		 2,802  
(   2,785) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[128.0]		 100
[100.0]
2,280 
春日井 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,820,000 円  　　　　    564,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,180,922 円  　　　       72,697,392　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,060,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,794,000 円  　　　　    564,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       564,000 円  　　　　    564,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       564,000 円  　　　　    564,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,983,422 円　（　　　　　　         1,867 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 564,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　   2,979.89 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 50 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,419,200 円  
（　　　　　         3,677 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,253,453 円      
②総費用 17,983,422 円      
③純収益　①－② 54,270,031 円      
④建物等に帰属する純収益 35,419,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,850,831 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,957,302 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,864 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    427,554,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日井 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日井市岩野町二丁目１３番１１
 1811000248393-0000
2 　春日井市岩野町二丁目１３番２５
 1811010164176-0000
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備考