令和6年1月15日　提出 春日井 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -45 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　前田　達男   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市六軒屋町２丁目５８番 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 を主体とする住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 春日井 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 春日井駅北西方 2.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状にて推移すると予測する。地価水準については、若干 の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として春日井市を中心とするＪＲ中央本線沿線に存する住宅地域である。需要者の中心は、春日井市在 住の一次取得者層で、周辺市町からの転入もある。最寄駅からは徒歩圏外であるが、市中心部に近く、居住環境は良好 であるため、一定の需要は認められる。中心価格帯は、規模によってばらつきがあるが、土地のみで１５００～２５０ ０万円程度、新築戸建住宅が３０００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には賃貸物件等も見られるが、それらは遊休地の有効活用を主目的とした利用である。地域の賃貸市場等 を勘案すると、経済合理性に合致した賃貸経営は困難であるため、収益還元法は非適用とした。市場では自用目的の取 引が中心となっており、実際の取引事例に基づく比準価格の信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地価 格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [115.5] [100.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場を取り巻く環境には、建築費の高 騰や金利上昇懸念等のマイナス要因が増えて おり、需要者が慎重にならざるを得ない状況 である。 ほぼ徒歩圏に大型商業施設イーアス春日井が 開業し、利便性が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％