令和6年1月15日　提出 春日井 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -32 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　杤本　正樹   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 51,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市押沢台３丁目４番７ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 高蔵寺 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高蔵寺駅北東方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域としては熟成しており、地域に大きな変動要因は見られないため、当面は現状維持で推移するもの と思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高蔵寺ニュータウンを中心とする市内北東部の住宅地域である。需要者は、春日井市及び周辺市在住の住 宅取得目的の一次取得者層が中心である。ニュータウン内では高齢化に伴う転出増等の影響により供給過剰が続いてい たものの、近年は取引される画地規模・取引総額次第では相応の需要が認められ、地価は概ね横這い傾向にある。土地 は１２００万円～１７００万円程度、新築の戸建物件は２７００万円～３５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は、戸建住宅を主体とする住宅地域に存し、アパート等の収益物件を想定する事は、経済合理性の観点から 非現実的である為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められた ものであり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地から検討を 行い、地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [115.5] [100.0] 100 51,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰、金利の先高観により不動産に 対する投資マインドは、より慎重になってい る。物価高に対して賃金の上昇に期待がかか っている。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％