令和6年1月15日　提出 春日井 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -18 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　智子   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市高蔵寺町６丁目７番５ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に駐車 場が多く見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 高蔵寺 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 高蔵寺駅東方 550m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地の宅地化が散見されるほか地域内に特段の変動要因はなく、当面ほぼ現状を維持すると予測する。今後 も需給動向に大きな変動はないと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日井市の住宅地域のうちＪＲ中央本線沿線の地域であり、特にＪＲ高蔵寺駅を最寄りとする住宅地と 価格牽連性が強い。需要者の中心は、市内又は隣接市に居住する一次取得者層である。戸建住宅や賃貸アパートのほか 駐車場も多く見られる既成住宅地域で、活発な取引は見られないが、周辺地域において小規模な建売分譲が散見される 。土地は１，５００～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，２００～３，８００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅等も見られるが、標準地の規模・形状等を考慮し、経済合理性に適う賃貸マンションの想定は困 難であるため収益価格は試算しなかった。本件においては比準価格のみを試算したが、当該価格は実際の取引事例によ り求めており、市場の実態を反映し規範性を有する。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて 、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [106.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、土地取引件数は減少傾向。 地域の景況感は持ち直しの様相。建築費高止 まりの影響等から、立地条件による物件の選 別が進んでいる。 地域要因に特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％