令和6年1月15日　提出 春日井 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -16 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　津金　啓一   TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市八田町２丁目３３番１４ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 春日井 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 春日井駅北西方 2.3km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日井市内のＪＲ中央本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内在住者や名古屋市等への通勤者 であり、圏外からの転入者も見られる。近年ＪＲ勝川駅周辺の住宅地が高騰しているため駅徒歩圏外の住宅地は相対的 に値頃感があり、需要が伸びつつある。土地（更地）は１８０㎡程度で２０００万円～２５００万円程度、新築戸建住 宅は３５００万円～４０００万円程度までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は春日井市内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸 共同住宅経営が想定できなかったため試算を断念した。近隣地域では収益物件取得を目的とする土地取引はほとんど見 られず、周辺実態相場に基づき価格の意思決定をするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、単価と 総額の関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　春日井 -20                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市を中心とする尾張地域では地価は上 昇傾向が続いているが、物価の上昇や円安な ど経済に対する先行き不安もあり、将来動向 は不透明である。 当該地域は既成の住宅地域であり、地域要因 に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％ 0.0 ％