令和6年1月15日　提出 春日井 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -8 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　前田　達男   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市上条町７丁目９番２ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 春日井 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道　　　　　　　　 交通 施設 春日井駅南方 850m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ春日井駅徒歩圏の住宅地域であるが、街区が未整備で住環境がやや劣る。しかしながら低価格の物件を計画 できることから継続的に分譲が行われており、地価水準については若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 間口狭小　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として春日井市を中心とするＪＲ中央本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、春日井市在住者で 、周辺市町からの転入もある。近隣地域周辺はＪＲ春日井駅徒歩圏だが、街区が未整備なことから価格は抑制的に推移 してきた。近年では、その割安感から未利用地において土地を細分化した低価格の戸建分譲が継続的に行われている。 細分化後の規模での中心価格帯は、土地のみで１０～１５百万円程度、新築戸建住宅は３０～３５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には賃貸物件等も見られるが、それらは遊休地の有効活用を主目的とした利用である。また、当地域周辺 の賃貸市場を勘案すると、経済合理性に合致した賃貸物件の建築が困難であるため、収益還元法は非適用とした。市場 は自用目的の取引が中心となっており、実際の取引事例に基づく比準価格の信頼性は高い。よって、実証的価格である 比準価格を採用し、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場を取り巻く環境には、建築費の高 騰や金利上昇懸念等のマイナス要因が増えて おり、需要者が慎重にならざるを得ない状況 である。 ＪＲ春日井駅徒歩圏の住宅地域であるが、街 路が狭く雑然とした印象を受けるため、需要 者の選好性がやや低い。その他特段の変動要 因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％