令和6年1月15日　提出 半田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 9-3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　白井　信之   TEL.

鑑定評価額 230,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市十一号地１８番２４ ②地積 　(㎡) 9,999   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 倉庫 Ｓ1 物流関連の営業所等 が集積する臨海工業 地域 北東15m道路 水道、ガス 半田 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   225 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の倉庫、工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ道路 交通 施設 半田駅南東方 3.2km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の物流施設を中心とする工業地域で地域要因に大きな変動はないが、衣浦港の輸出入額は回復してきてお り、地価は若干の上昇傾向で推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の倉庫、工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知多半島を始めとして広域的に物流施設等により構成される臨海部の工業地域であり、主たる需要者は物 流、運輸、倉庫業を中心とする中規模企業等である。供給物件の不足から土地取引件数は少ない状況にある。新型コロ ナウィルス感染症の影響も概ね落ち着いており、地価は若干の上昇傾向にあるものと認められる。市場の中心価格帯の 把握は困難であるが、概ね１㎡当たり２万円前後と認められ、土地建物一体としての取引は殆ど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は愛知県全域の臨海工業地域の範囲も検討し、採用した取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反 映した実証的な価格である。収益価格は当該近隣地域は事業者による自用目的での取引が中心であり、賃貸物件の建設 を想定することが困難であるため、求めることができなかった。以上より市場性を反映した比準価格を採用し、更に代 表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安定した景気動向に支えられて、工業地需要 は回復してきており、新型コロナウィルス感 染症の影響も概ね落ち着いて、地価は上昇傾 向にある。 地域要因に大きな変動はないが、衣浦港の輸 出入額は若干増加気味で、物流関連の地域に おいても地価はやや強含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％