令和6年1月15日　提出 半田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 9-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　杉山　信義   TEL.

鑑定評価額 1,940,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市日東町１番２８外 ②地積 　(㎡) 89,871   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 北東10m市道、三方路 水道、ガス 半田 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   880 ｍ、南   480 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 360.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    90,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 半田駅東方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部に整備された大規模工業地域であり、特別の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと見込 まれる。地価は大企業の業績が概ね順調であることなどから上昇傾向で推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に愛知県内に立地する大工場を中心とする工業地域である。需要層は製造業又はエネルギー関連の大企 業等で投資資力のある企業が中心である。県内の大工業地に対する需要は供給が少ないため、内陸部だけでなく臨海部 の大工業地への需要も強まっている。円安を背景に大企業の業績は概ね順調であることもあり、地価は上昇傾向で推移 している。大工業地については業種や需要規模等にかなりの幅があるため需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は臨海部の大規模工場地域であり、新規の大規模工場の賃貸を想定することは現実的でないため、収益還元法 は適用しなかった。収益目的での工場用地等の取引はまず見られず、自用目的の取引が中心であるため、市場価格は取 引価格を指標として形成されているとみられる。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、周辺の標準地 との均衡にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安により輸出が好調であり、特に製造業を はじめとする大企業の業績が概ね順調である ことから、工業地需要が高まっている。 臨海部の大規模工業地域であり、特記すべき 地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％