別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
半田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
半田 5-5 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広   TEL.
鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 半田市亀崎町８丁目１２３番
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗兼住宅、銀行、
住宅等が混在する商
業地域		 北東9m県道 水道、ガス、下水 亀崎

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 亀崎駅南方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来の商住混在の商業地域であり、郊外型店舗への顧客の流出等による相対的競争力の低下もあって需要は弱含
みであったが、景気は回復傾向であり、地価は概ね安定傾向にあるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は半田市及び周辺市町における幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域であり、需要者は主に半田市内の事
業者を中心に圏外の事業者等も見られる。当該近隣地域は郊外型店舗への顧客の流出や亀崎地区の不動産市況の低迷に
より需要は弱含みの状況にあったが、景気は回復傾向にある。このような状況下において市場の中心価格帯は規模等に
よっても異なるが、土地で１４，０００～１７，０００千円、土地建物一体としての取引は殆ど見受けられない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係の強い商業地の取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格であ
る。収益価格は建物規模や賃借人の業種にも左右され、景気は回復傾向にあるものの低位に求められた。投資採算性よ
りも自用目的での取引が中心である当該近隣地域の地域的特性を鑑み、市場性を反映した比準価格を重視して収益価格
も参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　半田 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    107,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[139.7]		 [100.0]
100		 72,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の５類への移行に
伴い経済が回復する中、用途、地域間で格差
が認められるが、全般的に地価は上昇傾向で
ある。

駅徒歩圏内に位置する旧来からの商業地域で
ある。地価は下落傾向にあったが、全般的に
不動産市況は回復しており、概ね横這い傾向
を示しつつある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 半田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ半田０５
２１
-15		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b Ａ半田０６
１１
-16		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東31m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ半田０６
１１
-20		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d Ａ半田０５
０６
-534		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北31m県道、
東7m、南3.7m、
三方路
商業

(100,400)
e Ａ半田０５
２１
-29		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m国道、
北4m、西3m、
三方路
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,911  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
100,911 		 100
[ 127.2]
79,333 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,300 
b (　           ) 
72,917  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,917 		 100
[ 103.6]
70,383 
70,400 
c (　           ) 
89,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,424 		 100
[ 120.7]
74,916 
74,900 
d (　           ) 
99,111  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.8]
96,990 		 100
[ 132.2]
73,366 
73,400 
e (　           ) 
85,335  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.7]
85,849 		 100
[ 125.5]
68,406 
68,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,300 円／㎡]  



半田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,502,509 
1,440,366 
5,062,143 
4,863,240 
198,903 		 （　0.9725）
193,433 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,298,511 円　　　　（　     21,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
半田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     12.8 m x   15.8 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２～３階は平均専有面積約５６㎡のファミリータイプ共同住宅各２戸の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
2,466 
236,736 		 4.0  946,944 
1.0  236,736 

 2～ 3		 共同住宅
120.00 
93.7 
112.44 
1,541 
173,270 		 3.0  519,810 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
89.1 
320.88 

583,276 		 1,986,564 
236,736 
⑨年額支払賃料        583,276 円　×　12ヶ月　＝　       6,999,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,999,312 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       559,945 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,439,367 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,986,564 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,276 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          236,736 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          44,866 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,502,509 円　　　　（　        32,351 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ半田賃貸０６
　　　　-2		 1,628  
(   1,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.5]		 100
[ 94.1]		 100
[107.0]
1,658 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,545 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,541 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ半田賃貸１０
　　　　-4		 1,406  
(   1,349) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]
1,407 
c Ｂ半田賃貸１０
　　　　-5		 1,476  
(   1,416) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 93.1]		 100
[103.0]
1,571 
半田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 342,000 円  　　　　     68,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 349,966 円  　　　        6,999,312　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      581,400 円  　　　　     68,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,400 円  　　　　     68,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,400 円  　　　　     68,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,440,366 円　（　　　　　　         7,166 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,863,240 円  
（　　　　　        24,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,502,509 円      
②総費用 1,440,366 円      
③純収益　①－② 5,062,143 円      
④建物等に帰属する純収益 4,863,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 198,903 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 193,433 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          962 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,298,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 半田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　半田市亀崎町八丁目１２３番
 1802000166456-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
半田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
半田 5-5 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹   TEL.
鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 半田市亀崎町８丁目１２３番
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗兼住宅、銀行、
住宅等が混在する商
業地域		 北東9m県道 水道、ガス、下水 亀崎

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 亀崎駅南方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗併用住宅、銀行等が混在する既存の商住混在地域で、当面は現状維持と予測する。商業土地需要の活
発化は低く、地価水準は当面のところ、横這いから微減傾向で、商業投資及び繁華性は減退傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は半田市及び隣接市町の商業地域全域。主たる需要者は市内に地縁性を有する飲食・小売店舗等を経営する
個人又は法人企業等である。特に近隣地域では住民は周辺の大型店に客足が出向く傾向で新規事業投資は厳しい状況。
商業繁華性は衰退傾向で土地取引はやや低調気味での推移。地域分析上、実勢の価格動向は商業取引が少なく、取引価
格帯は土地の競争力、規模、企業主体の判断等により取引総額が異なり、価格水準は極めて個別性が強い傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内では、特に自己の店舗利用の取得が中心のため、比準価格はこの市場実態を反映し実証的な価格として試算された
。収益価格は賃貸市場が未熟な点や賃料水準が投資対象として見合わない点から低位に試算された。よって、比準価格
の相対的信頼性は高く、事業者の行動原理に即し説得力を有する。以上により市場の特性にも留意し、比準価格を標準
として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　半田 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    107,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[139.7]		 [100.0]
100		 72,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内商業地は、新型コロナからの回復も鮮明
となり、新規商業投資需要としては持直し感
もあり、全般的には商業地取引は回復傾向に
ある。

旧来からの近隣住民対象の商住混在地域で、
特記すべき地域要因の変動はなく、宅地需要
は減少傾向で推移している。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 半田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ半田０５
１１
-538		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
北3.6m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
b Ａ半田０５
１１
-533		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8.5m県道、
北西4m、
二方路
準工

(60,200)
c Ａ半田０４
１０
-524		 半田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m国道、
南西7.8m、
角地
１住居

(70,200)
d Ａ半田０５
０６
-13		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12m県道、
西7m、二方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,668  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
74,919 		 100
[ 101.1]
74,104 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,100 
b (　           ) 
78,510  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
76,971 		 100
[ 105.8]
72,751 
72,800 
c (　           ) 
98,339  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
93,282 		 100
[ 128.2]
72,763 
72,800 
d (　           ) 
75,005  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
70,476 		 100
[  97.0]
72,656 
72,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,300 円／㎡]  



半田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,552,995 
1,450,472 
5,102,523 
4,913,010 
189,513 		 （　0.9725）
184,301 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,095,578 円　　　　（　     20,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
半田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     12.8 m x   15.8 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～３階共同住宅（平均専有面積５６．２２㎡・ファミリータイプ）の３階建店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 階段等共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
2,550 
244,800 		 3.0  734,400 
1.0  244,800 

 2～ 3		 住宅
120.00 
93.7 
112.44 
1,500 
168,660 		 3.0  505,980 
1.0  168,660 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
89.1 
320.88 

582,120 		 1,746,360 
582,120 
⑨年額支払賃料        582,120 円　×　12ヶ月　＝　       6,985,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,985,440 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       558,835 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,426,605 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,746,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,067 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          582,120 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         110,323 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,552,995 円　　　　（　        32,602 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ半田賃貸０６
　　　　-3		 1,582  
(   1,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,631 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,510 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ半田賃貸１０
　　　　-6		 1,352  
(   1,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,379 
c Ｂ半田賃貸１０
　　　　-12		 2,200  
(   2,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,020 
半田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 345,500 円  　　　　     69,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 349,272 円  　　　        6,985,440　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      587,300 円  　　　　     69,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,100 円  　　　　     69,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,100 円  　　　　     69,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,450,472 円　（　　　　　　         7,216 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,913,010 円  
（　　　　　        24,443 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,552,995 円      
②総費用 1,450,472 円      
③純収益　①－② 5,102,523 円      
④建物等に帰属する純収益 4,913,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 189,513 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 184,301 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,095,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 半田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　半田市亀崎町八丁目１２３番
 1802000166456-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考