鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
半田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

半田 5-4

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　住井　雄一郎

TEL.

鑑定評価額

406,000,000 円

１㎡当たりの価格

75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	半田市東浜町１丁目１７番外				②地積　(㎡)	5,378 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (81,200)
	不整形 1.5:1	店舗兼工場ＲＣ2	各種店舗・事務所等の建ち並ぶ路線商業地域	北東30m県道	水道、ガス、下水	半田 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 150 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

半田駅南東方

1.1km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

低層の物販店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり地域要因に特段の変化はなく、当面は現状の繁華性を維持する
ものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -1.0
用途地域　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は主に半田市内の商業地域である。需要者の中心は東海地方に事業基盤を有する各種法人のほか、全国的
に事業展開を行っている法人等も含む。標準地が立地する県道は北方で国道２４７号、南方で衣浦トンネルに接続する
系統連続性に優れた道路で車両通行量は多い。市内の不動産市況が全般的に堅調な状況にある中で、幹線道路沿いの市
況も同様の傾向にある。画地規模、用途等により価格水準は多様であり中心的な価格帯を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は半田市内の商業地の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求
められた市場性を反映した価格である。収益価格は各種想定事項の如何でその精度が左右されるという側面からやや低
位な価格となった。商業地域内に位置するが、比準価格を重視するのが不動産市場の実態を反映していると判断される
。以上より比準価格を重視し収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　半田 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 96,100 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[125.8]

[ 98.0]
100

75,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況が全体的に堅調にある中で、市内
商業地需要もその動向と同様の推移を示して
いる。

新規出店等はなく地域要因に特段の変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

半田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０６１１ -16	半田市		建付地	（　）	ほぼ台形	東31m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ半田０５０６ -534	半田市		更地	（　）	不整形	北31m県道、東7m、南3.7m、三方路		商業 (100,400)
c	Ａ半田０６２１ -31	半田市		更地	（　）	不整形	南東17m国道、中間画地		準工 (70,200)
d	Ａ半田０５１１ -504	半田市		更地	（　）	不整形	北西14m県道、中間画地		準工 (70,200)
e	Ａ半田０５１１ -527	半田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,917	100 [ 101.0]	72,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	70,800
b	(　 ) 99,111	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	96,990	100 [ 120.9]	80,223		78,600
c	(　 ) 55,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	64,814	100 [ 86.2]	75,190		73,700
d	(　 ) 51,954	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	60,765	100 [ 90.6]	67,070		65,700
e	(　 ) 65,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,900	100 [ 92.2]	71,475		70,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

半田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,790,760	6,921,624	22,869,136	12,180,000	10,689,136	（　0.9718） 10,387,702	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	221,014,936 円　　　　（　 41,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,600.00	Ｓ1	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	81 ％	200 ％	200 ％	5,378 ㎡	84.0 m x 56.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的な利用形態より、１階建て店舗兼事務所の一棟貸しとし、駐車場を平面式とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,600.00	100.0	1,600.00	1,624	2,598,400	5.0	12,992,000
							2.0	5,196,800
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		2,598,400		12,992,000
								5,196,800

⑨年額支払賃料	2,598,400 円　×　12ヶ月　＝　 31,180,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,180,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,494,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,686,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,992,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,526 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,196,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 984,898 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,790,760 円　　　　（　 5,539 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸０６　　　　-502	1,376 ( 1,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,429	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,687 円/㎡　月額支払賃料（　 1,624 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ半田賃貸１１　　　　-501	2,124 ( 2,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,944
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

半田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	840,000 円	168,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	935,424 円	31,180,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,382,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,428,000 円	168,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,921,624 円　（　　　　　　 1,287 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	168,000,000 円	設計監理料率　 105,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,180,000 円（　　　　　 2,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,790,760 円
②総費用	6,921,624 円
③純収益　①－②	22,869,136 円
④建物等に帰属する純収益	12,180,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,689,136 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,387,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,932 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,014,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

半田 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	半田市東浜町一丁目１７番	1802000216707-0000
2	半田市東浜町一丁目２２番１	1802000216715-0000
3	半田市東浜町一丁目３６番	1802000216728-0000
4	半田市東浜町一丁目３７番	1802000216729-0000
5	半田市東浜町一丁目３８番	1802000216730-0000
6	半田市東浜町一丁目７０番	1802000216759-0000
7	半田市東浜町一丁目７１番	1802000216760-0000
8	半田市東浜町一丁目９６番１	1802000216777-0000
9	半田市東浜町一丁目９７番１	1802000216779-0000
10	半田市東浜町一丁目９７番４	1802000216781-0000
11	半田市日ノ出町７７番１	1802000219954-0000
12	半田市日ノ出町７７番５	1802000219958-0000
13	半田市日ノ出町１１１番３	1802000219968-0000
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
半田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

半田 5-4

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　杉山　信義

TEL.

鑑定評価額

406,000,000 円

１㎡当たりの価格

75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	半田市東浜町１丁目１７番外				②地積　(㎡)	5,378 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (81,200)
	不整形 1.5:1	店舗兼工場ＲＣ2	各種店舗・事務所等の建ち並ぶ路線商業地域	北東30m県道	水道、ガス、下水	半田 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 150 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

半田駅南東方

1.1km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

低層の飲食店舗、営業所等が多い路線商業地域であり地域要因に特段の変化はなく、当面は現状の繁華性を維持
するものと予測される。地価は横ばい又は微増傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -1.0
用途地域　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に半田市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者及び中小法人のほ
か、全国的に事業展開を行っている企業等である。車両通行量は多いものの店舗の連たん性、集積の程度はやや低く、
顧客誘引力のある中心的な店舗等も立地していない。背後住宅地は上昇に転じたが、まだ価格下支えの力はやや弱く、
地価は若干の上昇傾向にある。中心的な価格帯は画地規模、用途等により多様でその把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いに位置して定借等が多いが自用目的の取引も見られる路線商業地域であり、同一需給圏内の類似地域から
信頼性のある取引事例を収集できた。賃貸市場では、土地への投下資本の回収を要しない節税目的等のための供給が主
流で、土地に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上から、価格決定の指標となって
いる比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　半田 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 96,100 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[125.8]

[ 98.0]
100

75,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

半田市における人口は微減傾向、世帯数は微
増傾向にあるが、商業地における飲食業もほ
ぼ回復しており、不動産需要は概ね持ち直し
ている。

新規店舗の出店等はほとんどなく、特記すべ
き地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

半田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０６１１ -16	半田市		建付地	（　）	ほぼ台形	東31m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ半田０６１０ -4	半田市		建付地	（　）	ほぼ整形	東8.2m市道、南東8m、北5m、三方路		準工 (70,200)
c	Ａ半田０５１１ -527	半田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ半田０６２１ -31	半田市		更地	（　）	不整形	南東17m国道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,917	100 [ 101.0]	72,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	70,800
b	(　 ) 57,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	58,532	100 [ 71.6]	81,749		80,100
c	(　 ) 65,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,900	100 [ 87.6]	75,228		73,700
d	(　 ) 55,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	64,814	100 [ 82.3]	78,753		77,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,400 円／㎡]

半田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,157,641	6,876,044	23,281,597	12,180,000	11,101,597	（　0.9718） 10,788,532	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	229,543,234 円　　　　（　 42,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

半田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,600.00	Ｓ1	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	81 ％	200 ％	200 ％	5,378 ㎡	84.0 m x 56.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的な利用形態より、１階建て店舗兼事務所の一棟貸しとし、駐車場を平面式とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,600.00	100.0	1,600.00	1,644	2,630,400	5.0	13,152,000
							2.0	5,260,800
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		2,630,400		13,152,000
								5,260,800

⑨年額支払賃料	2,630,400 円　×　12ヶ月　＝　 31,564,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,564,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,525,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,039,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,152,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,998 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,260,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 997,027 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,157,641 円　　　　（　 5,608 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ半田賃貸１３　　　　-507	2,016 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,728	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,707 円/㎡　月額支払賃料（　 1,644 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ半田賃貸１３　　　　-510	1,705 ( 1,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [ 80.0]	1,685
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

半田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	840,000 円	168,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	946,944 円	31,564,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,325,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,428,000 円	168,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,876,044 円　（　　　　　　 1,279 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	168,000,000 円	設計監理料率　 105,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,180,000 円（　　　　　 2,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,157,641 円
②総費用	6,876,044 円
③純収益　①－②	23,281,597 円
④建物等に帰属する純収益	12,180,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,101,597 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,788,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,543,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

半田 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	半田市東浜町一丁目１７番	1802000216707-0000
2	半田市東浜町一丁目２２番１	1802000216715-0000
3	半田市東浜町一丁目３６番	1802000216728-0000
4	半田市東浜町一丁目３７番	1802000216729-0000
5	半田市東浜町一丁目３８番	1802000216730-0000
6	半田市東浜町一丁目７０番	1802000216759-0000
7	半田市東浜町一丁目７１番	1802000216760-0000
8	半田市東浜町一丁目９６番１	1802000216777-0000
9	半田市東浜町一丁目９７番１	1802000216779-0000
10	半田市東浜町一丁目９７番４	1802000216781-0000
11	半田市日ノ出町１１１番３	1802000219968-0000
12	半田市日ノ出町７７番１	1802000219954-0000
13	半田市日ノ出町７７番５	1802000219958-0000
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考