令和6年1月15日　提出 半田 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -28 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　大矢知　哲也   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市仲田町２丁目３７番２ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3 住宅 ＬＳ3 一般住宅、共同住宅 、事業所が混在する 住宅地域 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 成岩 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ．２ｍ市道 交通 施設 成岩駅西方 340m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅に共同住宅や事業所も混在する地域であるが、特段の変動要因もみられないことから、現状の土地利用 のまま推移するものと予測する。地価は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、半田市及び隣接する市町の住宅地域。需要者は、半田市に地縁を有する一次取得者層を中心とし、圏外 からの転入者も認められる。人気の高い名鉄河和線西側の住宅地域で、駅に近く、比較的街路も整っていることから、 需要は高い。土地は２０００万円程度、新築の戸建住宅で３５００～４０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地規模が小さ く共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり 、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均 衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [109.0] 100 [102.8] [100.0] 100 95,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半田市の土地取引には回復傾向がみられ、住 環境の整った地域は需要が高く、既成市街地 でも一定の需要が得られるようになった。 地域要因に特段の変動はない。人気の高い住 宅地域であることから、需給は緊張して推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％