別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
瀬戸 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瀬戸 5-6 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　中島　豊司   TEL.
鑑定評価額 59,400,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 瀬戸市緑町１丁目１１番外
 ②地積
　(㎡)		 761  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の店舗、店舗兼
住宅の多い路線商業
地域		 北東20m県道 水道、ガス、下水 瀬戸口

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 瀬戸口駅東方

950m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、低層店舗等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域である。商業繁華性に影響を与えるような特別の変
動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸市内のうち幹線及び準幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は、地縁性のある中小法
人、不動産業者、個人事業者等が中心である。同一需給圏における投資環境は、概ね安定的に推移している。近隣地域
周辺について、路線商業地域としての競争力は低いが、底堅い市内不動産市場に支えられ、需給関係は安定的である。
価格帯の中心は、規模等により一様ではないが、取引単価で６０～９０千円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 相対的には自用目的の取引が多く、市場における規範性の高い取引事例を収集することができた。これら取引事例から
求めた比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格については、店舗等の賃貸市場が熟成途上で、土地価格に見合った賃
料水準が形成されておらず、低位に試算された。従って、相対的信頼性に優る比準価格を中心に、収益価格は参考に留
め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　瀬戸 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[116.6]		 [100.0]
100		 78,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念材料
があるが景気は緩やかに持ち直している。こ
うした中、市内の不動産市場は総じて底堅く
推移している。

特別の変動要因はない。商業繁華性に乏しく
、競争力は低い。旺盛な需要は期待できない
が、底堅い市内不動産市場に支えられ、地価
は微増傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 瀬戸 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ瀬戸０５
３１
-523		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西16m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ａ瀬戸０５
３１
-519		 瀬戸市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m県道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ａ瀬戸０５
２９
-535		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東16m国道、
北西7m、
二方路
１住居

(60,200)
d Ａ瀬戸０６
３３
-4		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.6m県道
、東5m、
角地
商業

(100,400)
e Ａ瀬戸０６
３３
-7		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
北6m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,669  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,456 		 100
[ 114.8]
69,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,200 
b (　     86,822) 
86,822  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
87,690 		 100
[ 100.0]
87,690 
87,700 
c (　           ) 
61,502  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
72,651 		 100
[ 106.5]
68,217 
68,200 
d (　           ) 
88,055  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.4]
97,015 		 100
[ 108.3]
89,580 
89,600 
e (　           ) 
76,135  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.5]
78,556 		 100
[ 103.7]
75,753 
75,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -8.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,000 円／㎡]  



瀬戸 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,872,575 
2,804,675 
10,067,900 
9,052,100 
1,015,800 		 （　0.9504）
965,416 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     21,453,689 円　　　　（　     28,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
瀬戸 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 317.47 Ｓ3 719.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   761 ㎡     27.5 m x   28.8 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階はファミリータイプ、賃貸面積約４９㎡の２ＤＫ（各階４戸）の共同住宅。 ⑦有効率　  93.1 ％
の理由		 階段等共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
312.59 
87.6 
273.89 
2,100 
575,169 		 3.0  1,725,507 
1.0  575,169 

 2～ 3		 住宅
203.28 
97.2 
197.64 
1,258 
248,631 		 2.0  497,262 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
719.15 
93.1 
669.17 

1,072,431 		 2,720,031 
575,169 
⑨年額支払賃料      1,072,431 円　×　12ヶ月　＝　      12,869,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     669.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,869,172 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,101,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,667,638 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,720,031 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,024 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          575,169 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         179,913 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,872,575 円　　　　（　        16,915 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ瀬戸賃貸２９
　　　　-4		 1,631  
(   1,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,553 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,258 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ瀬戸賃貸２９
　　　　-3		 1,133  
(   1,131) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,193 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
瀬戸 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 413,075 円  　　　       13,769,172　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,336,200 円  　　　　    131,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,804,675 円　（　　　　　　         3,686 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     719.15 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,052,100 円  
（　　　　　        11,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,872,575 円      
②総費用 2,804,675 円      
③純収益　①－② 10,067,900 円      
④建物等に帰属する純収益 9,052,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,015,800 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 965,416 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,269 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,453,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 瀬戸 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　瀬戸市緑町一丁目１１番
 1810000202138-0000
2 　瀬戸市緑町一丁目１２番
 1810000202139-0000
3 　瀬戸市緑町一丁目１３番
 1810000202140-0000
4 　瀬戸市緑町一丁目１４番
 1810000202141-0000
5 　瀬戸市緑町一丁目１５番
 1810000202142-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
瀬戸 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瀬戸 5-6 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　土屋　暁   TEL.
鑑定評価額 59,200,000 円  １㎡当たりの価格 77,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 瀬戸市緑町１丁目１１番外
 ②地積
　(㎡)		 761  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の店舗、店舗兼
住宅の多い路線商業
地域		 北東20m県道 水道、ガス、下水 瀬戸口

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 瀬戸口駅東方

950m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗を中心として併用住宅も混在する路線商業地域である。店舗の入れ替わりは若干あるものの、当面は現
状を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね瀬戸市、隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域の圏域である。需要者の中心は店舗・営業所等を要す
る法人や個人事業者のほか、不動産業者等とみられる。新型コロナウィルス感染症の影響が終息しつつある中で、飲食
店を代表とする一部業種への打撃は和らいできて、商業地需要は回復しつつあるものと判断する。需要者の性格、事業
の内容等により総額面での価格幅は大きく、中心となる価格帯の把握は難しい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は路線商業地域に所在するが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少なく、自用目的の取引が中
心であり市場価格は取引価格を指標として形成されている。また、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、
収益価格は低位に試算された。従って、取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　瀬戸 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[116.6]		 [100.0]
100		 78,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 もともと商業地取引は少ないが、新型コロナ
ウィルス感染症の拡大防止に伴う経済活動抑
制の影響も当初あったが、全般的に地価は回
復傾向にある。

背後の住宅地域の顧客の利用が中心の商業地
域である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 瀬戸 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ瀬戸０５
３２
-508		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.7m市道、
東3.3m、
北3.3m、
三方路
準工

(60,200)
b Ａ瀬戸０５
３２
-528		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m国道、
南5.6m、角地
商業

(100,400)
c Ａ瀬戸０６
３３
-7		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
北6m、角地
１住居

(70,200)
d Ａ瀬戸０６
３３
-5		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,134  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,655 		 100
[  84.7]
83,418 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,400 
b (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
81,600 		 100
[ 103.8]
78,613 
78,600 
c (　           ) 
76,135  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.5]
78,556 		 100
[ 102.7]
76,491 
76,500 
d (　           ) 
66,384  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
67,457 		 100
[  92.7]
72,769 
72,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,800 円／㎡]  



瀬戸 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,490,446 
2,893,103 
10,597,343 
9,328,500 
1,268,843 		 （　0.9504）
1,205,908 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     26,797,956 円　　　　（　     35,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
瀬戸 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 317.47 Ｓ3 719.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   761 ㎡     27.5 m x   28.8 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は分割可能なフロア貸し店舗、２階以上はファミリー向け、平均４９㎡の２ＤＫ（計８戸）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  93.1 ％
の理由		 階段等共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
312.59 
87.6 
273.89 
2,165 
592,972 		 3.0  1,778,916 
1.0  592,972 

 2～ 3		 住宅
203.28 
97.2 
197.64 
1,353 
267,407 		 2.0  534,814 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
719.15 
93.1 
669.17 

1,127,786 		 2,848,544 
592,972 
⑨年額支払賃料      1,127,786 円　×　12ヶ月　＝　      13,533,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     669.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,533,432 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,154,675 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,278,757 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,848,544 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,207 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          592,972 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         185,482 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,490,446 円　　　　（　        17,727 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ瀬戸賃貸２９
　　　　-4		 1,631  
(   1,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]
1,692 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,355 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,353 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ瀬戸賃貸３０
　　　　-1		 1,245  
(   1,245) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,317 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
瀬戸 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 675,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 433,003 円  　　　       14,433,432　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,377,000 円  　　　　    135,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,893,103 円　（　　　　　　         3,802 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 135,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     719.15 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,328,500 円  
（　　　　　        12,258 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,490,446 円      
②総費用 2,893,103 円      
③純収益　①－② 10,597,343 円      
④建物等に帰属する純収益 9,328,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,268,843 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,205,908 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,585 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,797,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 瀬戸 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　瀬戸市緑町一丁目１１番
 1810000202138-0000
2 　瀬戸市緑町一丁目１２番
 1810000202139-0000
3 　瀬戸市緑町一丁目１３番
 1810000202140-0000
4 　瀬戸市緑町一丁目１４番
 1810000202141-0000
5 　瀬戸市緑町一丁目１５番
 1810000202142-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考