別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
瀬戸 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瀬戸 5-5 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　有賀　辰彦   TEL.
鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 瀬戸市福元町４４番
 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、一般住宅等が
見られる路線商業地
域		 北東20m県道 水道、ガス、下水 瀬戸口

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 瀬戸口駅西方

250m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、一般住宅等が見られる路線商業地域で、利便性が良好であるため地価は比較的安定している。当面は現状
を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸市及び隣接市の幹線道路沿いを主とした商業地域の圏域である。需要者の中心は、地元の法人や個
人事業者を主とする。近隣地域は駅への接近性に優れ、戸建住宅・マンション等の需要が見られ、商住混在比率が未だ
高い。需給動向は、近時の経済動向から慎重な動きのなか、回復気配も見られる。需要の中心は、定期借地権等の活用
も多く、土地面積・用途等とも絡み、総額面での価格幅は大きく、中心となる価格帯の把握は難しい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては、自己の店舗利用の取得が中心のため、比準価格はこの市場実態を反映し実証的な価格として試算
された。収益価格は賃貸市場が未熟な点や賃料水準が投資対象として見合わない点から低位に試算された。よって、比
準価格の相対的信頼性は高く、事業者の行動原理に即し説得力を有する。価格調整においては、市場の特性にも留意し
、比準価格を標準として、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　瀬戸 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[124.2]		 [100.0]
100		 73,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍明け後の需要回復から景気は緩やか
に回復し、地域によりばらつきもあるが、市
内の商業地の地価は総じて堅調に推移してい
る。

幹線道路沿いの商住混在型の地域であり、背
後の住宅地の価格動向の影響を受けながら、
地価は堅調な推移が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 瀬戸 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ瀬戸０６
３３
-5		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ａ瀬戸０６
２９
-8		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c Ａ瀬戸０５
３１
-23		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ａ瀬戸０５
３１
-24		 瀬戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m市道、
東6m、角地
準工

(70,200)
e Ａ瀬戸０５
３２
-528		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m国道、
南5.6m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,384  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
67,457 		 100
[  93.5]
72,147 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,100 
b (　           ) 
74,245  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
78,153 		 100
[  92.9]
84,126 
84,100 
c (　           ) 
67,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
67,871 		 100
[  92.1]
73,693 
73,700 
d (　           ) 
71,354  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
68,190 		 100
[  94.8]
71,930 
71,900 
e (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
81,600 		 100
[ 109.2]
74,725 
74,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,200 円／㎡]  



瀬戸 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,997,428 
1,288,928 
4,708,500 
4,194,370 
514,130 		 （　0.9749）
501,225 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     11,138,333 円　　　　（　     35,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
瀬戸 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 129.19 Ｓ3 331.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   310 ㎡     13.0 m x   23.7 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸しの店舗、２階以上はファミリー向け、平均５５㎡の２ＬＤＫ（計４戸）の３階建て共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.45 
100.0 
110.45 
2,000 
220,900 		 3.0  662,700 
1.0  220,900 

 2～ 3		 住宅
110.45 
100.0 
110.45 
1,253 
138,394 		 2.0  276,788 
1.0  138,394 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
331.35 
100.0 
331.35 

497,688 		 1,216,276 
497,688 
⑨年額支払賃料        497,688 円　×　12ヶ月　＝　       5,972,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,972,256 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       512,340 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,891,916 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,216,276 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          497,688 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          94,322 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,997,428 円　　　　（　        19,347 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ瀬戸賃貸３０
　　　　-1		 1,245  
(   1,245) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]
1,286 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,277 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,253 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ瀬戸（賃貸）
　　　　-270911		 1,254  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,267 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
瀬戸 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 303,500 円  　　　　     60,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 192,128 円  　　　        6,404,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      619,100 円  　　　　     60,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,700 円  　　　　     60,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,700 円  　　　　     60,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,288,928 円　（　　　　　　         4,158 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     331.35 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,194,370 円  
（　　　　　        13,530 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,997,428 円      
②総費用 1,288,928 円      
③純収益　①－② 4,708,500 円      
④建物等に帰属する純収益 4,194,370 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 514,130 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 501,225 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,617 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,138,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 瀬戸 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　瀬戸市福元町４４番
 1810000195453-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
瀬戸 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瀬戸 5-5 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲   TEL.
鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 瀬戸市福元町４４番
 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、一般住宅等が
見られる路線商業地
域		 北東20m県道 水道、ガス、下水 瀬戸口

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 瀬戸口駅西方

250m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 瀬戸市南西部の幹線道路沿いの商業地域であり、コロナ禍が長期化する状況下、いまだ商業地に対する需要には
様々な懸念が認められるが、周辺住宅地の影響も受け、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市内の幹線道路沿いの商業地域を主とした地域一帯である。主たる需要者の属性は、地元の法人、個
人事業主が中心となる。交通繁華性の高い幹線道路沿いには相応の需要が見込まれるが、近時の経済状況下では土地取
得から事業展開することは一般的ではなく、事業用定期借地や空き店舗への進出が多い。また、土地を取得する場合で
も、業種、業態、事業戦略等によりその目線は様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価
格は標準地において最有効使用の店舗兼共同住宅を建築して賃貸する場合を想定し、収益性の観点から求めているが、
近隣地域は自己業務用を主としており、元本価格に見合う賃料の収受が困難であり、規範性が劣ると判断した。以上か
ら、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　瀬戸 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[124.2]		 [100.0]
100		 73,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な自動車産業に支えられ、消費・雇用等
の地域経済は総じて堅調で、市内の不動産市
場も堅調に推移している。


特別な地域要因変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 瀬戸 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ瀬戸０５
２９
-535		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東16m国道、
北西7m、
二方路
１住居

(60,200)
b Ａ瀬戸０５
３１
-523		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西16m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ａ瀬戸０６
３３
-7		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
北6m、角地
１住居

(70,200)
d Ａ瀬戸０６
３１
-7		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,502  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
72,651 		 100
[ 100.4]
72,362 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,400 
b (　           ) 
78,669  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,456 		 100
[ 108.3]
73,367 
73,400 
c (　           ) 
76,135  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.5]
78,556 		 100
[ 108.2]
72,603 
72,600 
d (　           ) 
40,361  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
42,892 		 100
[  57.4]
74,725 
74,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,300 円／㎡]  



瀬戸 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,049,365 
1,071,099 
3,978,266 
3,434,270 
543,996 		 （　0.9749）
530,342 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     11,785,378 円　　　　（　     38,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
瀬戸 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 129.19 Ｓ3 331.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   310 ㎡     13.0 m x   23.7 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２・３階は２ＬＤＫ（約５５㎡）が各階２戸の計４戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.45 
100.0 
110.45 
1,262 
139,388 		 3.0  418,164 
1.0  139,388 

 2～ 3		 住宅
110.45 
100.0 
110.45 
1,262 
139,388 		 2.0  278,776 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
331.35 
100.0 
331.35 

418,164 		 975,716 
139,388 
⑨年額支払賃料        418,164 円　×　12ヶ月　＝　       5,017,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,017,968 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       435,997 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,013,971 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           975,716 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,977 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          139,388 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          26,417 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,049,365 円　　　　（　        16,288 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ瀬戸賃貸２０
　　　　-1		 1,279  
(   1,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,279 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,262 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ瀬戸賃貸２９
　　　　-2		 1,179  
(   1,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,248 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
瀬戸 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 248,500 円  　　　　     49,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 163,499 円  　　　        5,449,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      506,900 円  　　　　     49,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,700 円  　　　　     49,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,700 円  　　　　     49,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,071,099 円　（　　　　　　         3,455 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     331.35 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,434,270 円  
（　　　　　        11,078 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,049,365 円      
②総費用 1,071,099 円      
③純収益　①－② 3,978,266 円      
④建物等に帰属する純収益 3,434,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 543,996 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 530,342 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,711 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,785,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 瀬戸 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　瀬戸市福元町４４番
 1810000195453-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考