別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
瀬戸 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瀬戸 5-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 瀬戸市幸町３３番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,422  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,340)
台形
1:1.5		 店舗

ＳＲＣ2		 大型量販店、小売店
舗等が連たんする商
業地域		 北西16m国道、南西側道 水道、ガス、下水 尾張瀬戸

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 尾張瀬戸駅南西方

330m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 核商業施設もある商業地域として熟成し、近隣にて道路整備が行われているが、特段大きな変動要因はないため
、暫くは現状の繁華性を持って推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市を中心としたエリア幹線道路沿いにて、市街地中心部及び周辺付近に位置する商業地域である。需
要者の中心は、主として地縁性を有する事業者等である。近年における市場の需給動向としては、瀬戸市においてロー
ドサイド店舗エリアに比し、国道沿いではあるものの旧中心部エリアであり、需要及び供給ともやや低調となっている
。市場の中心価格帯は、規模や用途により様々で、取引件数も少ないため、水準帯としては把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域においては建物収益物件が散見されるものの、建物賃貸物件経営目的の取引は限定的であり、事
業者向け建物賃貸市場の成熟度が低いことから、収益価格は比準価格に比し低位となっている。よって、鑑定評価額の
決定に当っては、商業系の賃貸物件想定の収益価格を参考に、代表標準地との均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価
格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　瀬戸 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[106.5]		 [104.0]
100		 88,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 今後の世界経済に先行き不透明感はあるもの
の、瀬戸市における商業地の不動産市場は安
定的に推移している。


特別な地域要因変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 瀬戸 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ瀬戸０６
３３
-5		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ａ瀬戸０６
２９
-8		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c Ａ瀬戸０５
３２
-528		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m国道、
南5.6m、角地
商業

(100,400)
d Ａ瀬戸０５
３２
-508		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.7m市道、
東3.3m、
北3.3m、
三方路
準工

(60,200)
e Ａ瀬戸０６
３３
-4		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.6m県道
、東5m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,384  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
67,457 		 100
[  76.6]
88,064 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
91,600 
b (　           ) 
74,245  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
78,153 		 100
[  89.2]
87,615 
91,100 
c (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
81,600 		 100
[  96.0]
85,000 
88,400 
d (　           ) 
69,134  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,655 		 100
[  84.8]
83,320 
86,700 
e (　           ) 
88,055  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.4]
97,015 		 100
[ 112.8]
86,006 
89,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -8.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,400 円／㎡]  



瀬戸 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,753,430 
5,770,880 
16,982,550 
16,286,700 
695,850 		 （　0.9749）
678,384 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     15,075,200 円　　　　（　     10,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
瀬戸 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 622.00 Ｓ2 1,244.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   300 ％   340 ％   1,422 ㎡     28.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建て貸店舗を想定 ⑦有効率　  75.5 ％
の理由		 店舗としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
622.00 
74.0 
460.38 
2,226 
1,024,806 		 6.0  6,148,836 
2.0  2,049,612 

 2～ 2		 店舗
622.00 
76.9 
478.38 
2,003 
958,195 		 6.0  5,749,170 
2.0  1,916,390 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,244.00 
75.5 
938.76 

1,983,001 		 11,898,006 
3,966,002 
⑨年額支払賃料      1,983,001 円　×　12ヶ月　＝　      23,796,012 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     938.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,796,012 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,903,681 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,892,331 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,898,006 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         109,462 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,966,002 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         751,637 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,753,430 円　　　　（　        16,001 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ瀬戸賃貸２０
　　　　-501		 2,329  
(   2,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,335 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,314 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,226 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ瀬戸賃貸１７
　　　　-502		 2,166  
(   1,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,292 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
瀬戸 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,165,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 713,880 円  　　　       23,796,012　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,049,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,376,600 円  　　　　    233,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       233,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       233,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,770,880 円　（　　　　　　         4,058 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 233,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,244.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0675 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,286,700 円  
（　　　　　        11,453 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,753,430 円      
②総費用 5,770,880 円      
③純収益　①－② 16,982,550 円      
④建物等に帰属する純収益 16,286,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 695,850 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 678,384 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          477 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,075,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 瀬戸 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　瀬戸市幸町３３番１
 1810000118037-0000
2 　瀬戸市幸町３３番３
 1810000118039-0000
3 　瀬戸市幸町３３番４
 1810000118040-0000
4 　瀬戸市幸町８１番１
 1810000118089-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
瀬戸 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瀬戸 5-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　松尾　拓志   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 瀬戸市幸町３３番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,422  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,340)
台形
1:1.5		 店舗

ＳＲＣ2		 大型量販店、小売店
舗等が連たんする商
業地域		 北西16m国道、南西側道 水道、ガス、下水 尾張瀬戸

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 尾張瀬戸駅南西方

330m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 大型量販店や金融機関等が連担する商業地域であり、商業中心は水野駅、新瀬戸駅を中心とした商業地へと移行
しつあるものの、当面は現状と同様に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸市を中心とした隣接市を含む商業地域である。主な需要者の属性は、全国展開の店舗を運営する法
人、同一需給圏に地縁を有する個人事業主又は法人等と考えられるが、土地取得意欲は乏しく定期借地による需要が中
心である。近隣地域は、大型量販店や金融機関等が連担する商業地域である。商業地においては、画地規模等の個別性
や需要者の業種等により取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上の通り、２試算価格を得た。比準価格は、実際に成立した取引事例より試算しており、市場の実勢を反映し実証性
を有する。一方、収益価格は、事業者向けの賃貸市場は熟成しておらずやや低廉に試算された。主たる需要者は自己使
用を目的とし、市場の実勢を重視し取引を行うことから、比準価格は相対的に規範性が高い。以上より、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　瀬戸 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[106.5]		 [104.0]
100		 88,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締め等による先行き不透明感
はあるものの、瀬戸市における商業地の不動
産市場は安定的に推移している。


地域に特別の変動要因はなく、地価は安定的
に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 瀬戸 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ瀬戸０６
２９
-8		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b Ａ瀬戸０５
３２
-528		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m国道、
南5.6m、角地
商業

(100,400)
c Ａ瀬戸０６
３３
-5		 瀬戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ａ瀬戸０５
３１
-523		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西16m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,245  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
78,153 		 100
[  79.6]
98,182 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
81,600 		 100
[  96.0]
85,000 
88,400 
c (　           ) 
66,384  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
67,457 		 100
[  83.8]
80,498 
83,700 
d (　           ) 
78,669  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,456 		 100
[ 103.1]
77,067 
80,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,600 円／㎡]  



瀬戸 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,243,082 
5,632,237 
16,610,845 
15,797,400 
813,445 		 （　0.9504）
773,098 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     17,179,956 円　　　　（　     12,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
瀬戸 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 622.00 Ｓ2 1,244.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   300 ％   340 ％   1,422 ㎡     28.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び２階は店舗。駐車場は平置き２２台（荷捌用駐車場含む）。 ⑦有効率　  75.5 ％
の理由		 店舗としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
622.00 
74.0 
460.38 
2,171 
999,485 		 10.0  9,994,850 
2.0  1,998,970 

 2～ 2		 店舗
622.00 
76.9 
478.38 
1,950 
932,841 		 10.0  9,328,410 
2.0  1,865,682 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,244.00 
75.5 
938.76 

1,932,326 		 19,323,260 
3,864,652 
⑨年額支払賃料      1,932,326 円　×　12ヶ月　＝　      23,187,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     938.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,187,912 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,855,033 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,332,879 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,323,260 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         177,774 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,864,652 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         732,429 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,243,082 円　　　　（　        15,642 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ瀬戸賃貸１６
　　　　-506		 1,854  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.7]		 100
[ 80.0]
2,216 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,312 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,171 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ瀬戸賃貸２０
　　　　-501		 2,329  
(   2,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.9]		 100
[100.0]
2,408 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
瀬戸 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,130,000 円  　　　　    226,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 695,637 円  　　　       23,187,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,049,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,305,200 円  　　　　    226,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       226,000 円  　　　　    226,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       226,000 円  　　　　    226,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,632,237 円　（　　　　　　         3,961 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 226,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,244.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0675 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,797,400 円  
（　　　　　        11,109 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,243,082 円      
②総費用 5,632,237 円      
③純収益　①－② 16,610,845 円      
④建物等に帰属する純収益 15,797,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 813,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 773,098 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          544 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,179,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 瀬戸 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　瀬戸市幸町３３番１
 1810000118037-0000
2 　瀬戸市幸町３３番３
 1810000118039-0000
3 　瀬戸市幸町３３番４
 1810000118040-0000
4 　瀬戸市幸町８１番１
 1810000118089-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
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