別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 瀬戸 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 3-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　松尾　拓志   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 7,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 瀬戸市東明町２９番 ②地積(㎡) 1,157  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 不整形 1:2.5 原野 農地の中に一般住宅等が見られる地域 尾張瀬戸 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   40 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 農地（畑） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 接面道路なし 交通 施設 尾張瀬戸駅東方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の 　将来予測 郊外の既成住宅地域に近接する宅地見込地地域である。周辺では幹線道路の整備や宅地開発等もあり、今後は部 分的に宅地化が進行していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中・小規模の住宅用素地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,300 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      6,540 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市を中心に周辺市町を含む宅地見込地地域である。主たる需要者は、瀬戸市を中心に宅地開発を行う 地元不動産開発業者等である。傾斜地の多い瀬戸市内において宅地分譲、建売分譲の需要は相応に認められ、分譲素地 となる宅地見込地の需要も一定程度認められる。開発規模、造成の難易度、有効宅地化率等により取引価格は様々であ り、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 以上の通り、２試算価格を得た。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、市場の実勢 を反映し、実証性を有し規範性は高い。控除法による価格は、宅地開発を想定し、開発業者の投資採算性に着目して求 められた価格であるが、試算の過程において想定要因を多く含むため相対的に信頼性がやや劣る。以上より、市場の実 勢を反映した比準価格を重視し、控除法による価格を参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引締め等による先行き不透明感はある ものの、瀬戸市における住宅地の不動産市場は鉄道 沿線を中心に、堅調に推移している。 駅から離れた郊外の既成住宅地域に近接し、周辺で は幹線道路の整備や宅地開発による宅地供給が行わ れており、需要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他