令和6年1月12日　提出 瀬戸 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -33 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　粟谷　達也   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市八幡台９丁目１６５番 ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 山口 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 山口駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模な住宅団地地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市内の住宅地域である。需要者の中心は瀬戸市及び周辺市の事業所に勤務する一次取得者であり、周 辺からの流入は少ない。当該地域は高度経済成長期に開発され、やや年数を経た住宅団地であるが、需給関係は安定的 に推移している。土地は１５００万円程度、新築戸建住宅は３０００～３５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格に ついては、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価 格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適 否についての検討結果からも妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,500 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [123.9] [100.0] 100 63,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不安定な海外情勢及び物価の高騰等、不安要 素はあるものの、経済活動の正常化に伴い地 価は総体的に上昇傾向にある。 地域要因に大きな変化はなく、年数を経た住 宅団地であり、住民の高齢化が進行している が、需給関係は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +21.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％