令和6年1月15日　提出 瀬戸 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -7 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市緑町２丁目９３番 ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 瀬戸口 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 瀬戸口駅東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅地域であり、土地利用が硬直的なため、今後とも現状を維持していくものと見込まれる。良好 な居住環境により、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸市の市街化区域の住宅地域を始めとして、隣接する尾張旭市、長久手市等の圏域。需要者の中心は 、地縁者や血縁者を主体としているが、圏域外からの転入者もある。鉄道駅の徒歩圏からはやや外れているものの、一 般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、居住環境が良好なため、底堅い需要が見られる。市場の中心価格帯は、土地は１ ，５００万円～１，７００万円程度、新築の建売住宅は２，７００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難と判断されるため、収益価格は 試算しなかった。居住の快適性・利便性を指標とした、自用目的の取引が主体の住宅地域であり、かつ、類似地域にお いて、多数の信頼性のある取引事例を得られた。本件では、地域的に取引価格の水準が不動産価格の規範となっている ことから、比準価格を採用し、さらに、周辺の公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 瀬戸市の住宅地は、割安感により隣接市から 一定の需要があるため、鉄道駅周辺を中心に 底堅く推移している。 地域の様相に特段の変化が見られないため、 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％