別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 9-4 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　塚本　譲太   TEL.
鑑定評価額 198,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市明地字金屋敷１番１外
 ②地積
　(㎡)		 4,148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 工場

 中小規模の工場が建
ち並ぶ工業団地
 北18m市道、東側道 水道、ガス 萩原

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 萩原駅北西方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 金属加工、精密機械等の中小工場や物流倉庫が建ち並ぶ工業地域である。地域要因に影響を及ぼす特段の変動は
なく、当面は現状のままで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一宮市及び尾張地区の周辺市町に存する中小規模の工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域である。需要者の中心
は工場、倉庫としての利用及び経営を目的とした法人等である。工業地としての競争力は普通であるが、近年の倉庫需
要増加の影響を受け当該地域の地価も引き続き底堅く推移している。市場での中心となる価格帯は規模・立地等によっ
て大きく異なるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。
収益価格は、貸工場の建築を想定し試算したが、投資額に見合う賃料の把握が困難であり、また想定事項が多いこと等
から低位に求められた。よって試算価格としての信頼性は相対的に劣る。以上により市場の実態を反映した比準価格を
標準とし、収益価格を比較検討し、代表標準地との均衡にも留意したうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,500 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[147.1]		 [101.0]
100		 47,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一宮市の不動産価格は全用途で堅調に推移し
ている。特に生活利便性、収益性等立地や環
境に優れるエリアではその傾向は顕著である
。

中小規模の金属加工、精密機械等の工場が集
積する工場団地である。地域要因に影響を及
ぼす特段の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０６
４２
-8		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南10.8m市道、
東3.6m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
b Ａ一宮０６
３７
-6		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南9m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c Ａ一宮０６
３７
-22		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m県道、
東6.5m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
d Ａ稲沢０５
４０
-516		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
e Ａ北名古屋
０５２４
-539		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m市道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,336  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
44,824 		 100
[  94.0]
47,685 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
48,200 
b (　           ) 
52,772  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
54,011 		 100
[ 111.7]
48,354 
48,800 
c (　           ) 
27,237  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  67.0]
40,815 		 100
[  86.3]
47,294 
47,800 
d (　           ) 
55,121  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,121 		 100
[ 114.0]
48,352 
48,800 
e (　           ) 
47,577  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
54,771 		 100
[ 122.2]
44,821 
45,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -35.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,800 円／㎡]  



一宮 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,947,173 
4,947,748 
16,999,425 
11,221,800 
5,777,625 		 （　0.9718）
5,614,696 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    119,461,617 円　　　　（　     28,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 1,858.00 Ｓ1 1,858.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   4,148 ㎡     52.8 m x   79.6 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 工場一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
1,858.00 
100.0 
1,858.00 
1,091 
2,027,078 		 3.0  6,081,234 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,858.00 
100.0 
1,858.00 

2,027,078 		 6,081,234 
0 
⑨年額支払賃料      2,027,078 円　×　12ヶ月　＝　      24,324,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,858.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,324,936 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,432,494 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,892,442 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,081,234 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,731 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,947,173 円　　　　（　         5,291 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸１８
　　　　-904		 882  
(     879) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]
1,055 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,094 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,091 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ稲沢賃貸２６
　　　　-905		 1,185  
(   1,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
1,131 
c Ｂ清須賃貸３４
　　　　-905		 1,201  
(   1,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]
1,095 
一宮 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 708,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 729,748 円  　　　       24,324,936　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,651,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,504,500 円  　　　　    177,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,947,748 円　（　　　　　　         1,193 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 177,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  95,000 円／㎡　×　   1,858.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 80 ％　＋　0.0689 ×  10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,221,800 円  
（　　　　　         2,705 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,947,173 円      
②総費用 4,947,748 円      
③純収益　①－② 16,999,425 円      
④建物等に帰属する純収益 11,221,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,777,625 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,614,696 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,354 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,461,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市明地字金屋敷１番１
 1801000115006-0000
2 　一宮市明地字金屋敷２番１
 1801000115009-0000
3 　一宮市明地字金屋敷３番１
 1801000115011-0000
4 　一宮市明地字金屋敷４番１
 1801000115013-0000
5 　一宮市明地字金屋敷５番１
 1801000115015-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 9-4 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　國島　章民   TEL.
鑑定評価額 198,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市明地字金屋敷１番１外
 ②地積
　(㎡)		 4,148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 工場

 中小規模の工場が建
ち並ぶ工業団地
 北18m市道、東側道 水道、ガス 萩原

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 萩原駅北西方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地であり、当面、現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかに上昇傾
向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一宮市を中心に尾張地域の工業地域。需要者は愛知県内の中小工場の事業法人を中心とし、全国的な規模
で製造業を営む法人もこれに加わる。近隣地域は様々な種類の中小工場が集まる工業団地である。国内の製造業は輸出
産業を中心に業績は堅調であり、企業の設備投資意欲も高い。近隣地域は高速道路への接近性など工業地として環境が
良好なため需要は高い。需要の中心となる価格帯については、規模や業種により異なることから一概に見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から求
めた理論的な価格である。収益価格は土地価格に見合う賃料を収受できないことから低く求められた。近隣地域では自
用目的の取引が多く、賃貸目的で土地を購入するケースは少ない。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関
連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,500 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[147.1]		 [101.0]
100		 47,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一宮市の人口は横ばいから微減傾向で推移。
一宮市は名神高速や東海北陸道のＩＣを擁し
交通利便性が高いことから、工業地の需要は
高い。

特段の地域要因の変動はない。中小工場が建
ち並ぶ工業団地であり、コロナ禍からの堅調
な回復を受けて、需要は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０５
１６
-508		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.5m市道、
東4m、南4m、
三方路
｢調区｣ 

(60,200)
b Ａ一宮０６
３７
-22		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m県道、
東6.5m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c Ａ一宮０６
４２
-8		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南10.8m市道、
東3.6m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
d Ａ稲沢０５
４０
-516		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,480  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
41,853 		 100
[  83.1]
50,365 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
50,900 
b (　           ) 
27,237  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  67.0]
40,815 		 100
[  87.2]
46,806 
47,300 
c (　           ) 
42,336  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
44,824 		 100
[ 100.4]
44,645 
45,100 
d (　           ) 
55,121  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,121 		 100
[ 115.9]
47,559 
48,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -35.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,800 円／㎡]  



一宮 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,588,987 
5,070,890 
17,518,097 
11,792,400 
5,725,697 		 （　0.9445）
5,407,921 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    115,062,149 円　　　　（　     27,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 1,858.00 Ｓ1 1,858.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   4,148 ㎡     52.8 m x   79.6 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの工場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
1,858.00 
100.0 
1,858.00 
1,080 
2,006,640 		 3.0  6,019,920 
1.0  2,006,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,858.00 
100.0 
1,858.00 

2,006,640 		 6,019,920 
2,006,640 
⑨年額支払賃料      2,006,640 円　×　12ヶ月　＝　      24,079,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,858.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,079,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,926,374 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,153,306 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,019,920 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,383 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,006,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         380,298 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,588,987 円　　　　（　         5,446 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸１８
　　　　-901		 1,167  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,083 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,101 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,080 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ稲沢賃貸２６
　　　　-905		 1,185  
(   1,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]		 100
[105.0]
1,119 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 744,000 円  　　　　    186,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 722,390 円  　　　       24,079,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,651,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,581,000 円  　　　　    186,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       186,000 円  　　　　    186,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       186,000 円  　　　　    186,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,070,890 円　（　　　　　　         1,222 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 186,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 100,000 円／㎡　×　   1,858.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 80 ％　＋　0.0689 ×  10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,792,400 円  
（　　　　　         2,843 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,588,987 円      
②総費用 5,070,890 円      
③純収益　①－② 17,518,097 円      
④建物等に帰属する純収益 11,792,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,725,697 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,407,921 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,304 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,062,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市明地字金屋敷１番１
 1801000115006-0000
2 　一宮市明地字金屋敷２番１
 1801000115009-0000
3 　一宮市明地字金屋敷３番１
 1801000115011-0000
4 　一宮市明地字金屋敷４番１
 1801000115013-0000
5 　一宮市明地字金屋敷５番１
 1801000115015-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考