鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
一宮 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 9-2

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　中村　智信

TEL.

鑑定評価額

133,000,000 円

１㎡当たりの価格

69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市丹羽字古屋敷７４番１外				②地積　(㎡)	1,907 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	倉庫Ｓ1	工場、倉庫が建ち並ぶ国道に近い工業地域	西7.2m市道	水道、下水	尾張一宮 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

標準地は一部異なる用途地域
を含むが、個別的要因に影響
はない

街

路

７．２ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅北東方

2.7km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

工場、倉庫のほかアパート等も混在する国道背後の中小工業地域である。特記すべき地域要因の変動は見られず
、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね一宮市内及びその周辺に位置する中小工業地の圏域。需要者の中心は、流通や製造業関連等の法人
である。名古屋市外縁部の工業地は、物流の要所として需要が拡大しており、その波及効果が一宮市にも及び、国道背
後やインター周辺の工業適地に対する根強い需要が認められる。工場地は、纏まった土地を必要とし、品薄感から希少
性が出て、地価は上昇局面にある。需要の中心となる価格帯は規模・用途等によって様々であり一概には決め難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、賃貸用共同住宅が僅かにみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的とし、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。また、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっ
ている。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し最近の不動産市場の推移動向を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インターチェンジの整備等が進み、交通アク
セスの際立つ広域配送の物流施設拠点として
、一宮市内の工業地の需要が拡大している。

住宅地域と併存する工業地である。地域要因
に特段の変化は見られない状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０５１８ -529	一宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、北8m、角地		準工 (70,200)
b	Ａ一宮０５１６ -511	一宮市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、南5.8m、北4m、三方路		準工 (60,200)
c	Ａ一宮０６４１ -1	一宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、北6m、角地		１住居 (60,200)
d	Ａ一宮０５４１ -545	一宮市		底地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ａ一宮０６２５ -14	一宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,000	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	79,000	100 [ 119.6]	66,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,100
b	(　 ) 62,275	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	69,373	100 [ 103.0]	67,352		67,400
c	(　 ) 95,626	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	95,626	100 [ 136.7]	69,953		70,000
d	(　 59,174) 59,174	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	62,555	100 [ 104.0]	60,149		60,100
e	(　 ) 78,905	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,799	100 [ 97.8]	82,617		82,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +34.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,500 円／㎡]

一宮 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握ができないからである。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,264,551	2,176,897	5,087,654	3,710,110	1,377,544	（　0.9718） 1,338,697	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	28,482,915 円　　　　（　 14,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	740.00	Ｓ1	740.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,907 ㎡	36.4 m x 52.4 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～	工場	740.00	100.0	740.00	887	656,380	3.0	1,969,140
							0.0	0
～

～

～

～

計		740.00	100.0	740.00		656,380		1,969,140
								0

⑨年額支払賃料	656,380 円　×　12ヶ月　＝　 7,876,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 740.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,876,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 630,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,246,435 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,969,140 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,116 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,264,551 円　　　　（　 3,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸２５　　　　-902	965 ( 936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	966	対象基準階の　月額実質賃料　　 889 円/㎡　月額支払賃料（　 887 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ一宮賃貸１６　　　　-903	819 ( 816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	811
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,800 円	57,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	236,297 円	7,876,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,104,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 490,400 円	57,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,176,897 円　（　　　　　　 1,142 円／㎡）　　（経費率　　 30.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,700,000 円	設計監理料率　 78,000 円／㎡　×　 740.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 80 ％　＋　0.0783 × 10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,710,110 円（　　　　　 1,946 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,264,551 円
②総費用	2,176,897 円
③純収益　①－②	5,087,654 円
④建物等に帰属する純収益	3,710,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,377,544 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,338,697 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 702 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,482,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

一宮 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	一宮市丹羽字古屋敷７４番１	1801000214804-0000
2	一宮市丹羽字古屋敷７５番１	1801000214806-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
一宮 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 9-2

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　安達　直樹

TEL.

鑑定評価額

133,000,000 円

１㎡当たりの価格

69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市丹羽字古屋敷７４番１外				②地積　(㎡)	1,907 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	倉庫Ｓ1	工場、倉庫が建ち並ぶ国道に近い工業地域	西7.2m市道	水道、下水	尾張一宮 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

標準地は一部異なる用途地域
（１住居６０，２００）を含
むが個別的要因に影響はない

街

路

７．２ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅北東方

2.7km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道２２号背後の工場、倉庫、一般住宅等が混在する地域であり、当面大きな地域要因の変動はなく、今後も概
ね現状で維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は一宮市及び隣接市の中小工業地域と判定した。主な需要者は自社倉庫、配送拠点拡充を計画する事業者等
が中心であるが、長期的視点からは用途転換による戸建分譲を企画する不動産業者による取得も想定される。近隣地域
は国道背後にあり、また、インターから比較的近距離に位置することから根強い需要が認められる。需要の中心価格帯
は規模、用途等によりばらつきがあり把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内における工場用地の事例を中心に採用し試算しており、実証的な価格といえる。収益価格は
不動産の収益性に着目した価格であるが、想定要素も多く、試算価格の精度は劣る。また、同一需給圏内には賃貸経営
を目的とした土地取引は少なく、収益性を指標とした価格形成は認められない。よって、本件では、市場の実態を反映
した比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近隣市町村における工場地の地価上昇や一宮
市内の交通利便性が向上したことにより、物
流施設を中心に工場地の需要は安定している
。

国道背後の工場、倉庫、一般住宅等が混在す
る地域で、特段の変化は見られないが、昨今
の工場地における需要の高まりから地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０６４１ -1	一宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、北6m、角地		１住居 (60,200)
b	Ａ一宮０５１６ -511	一宮市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、南5.8m、北4m、三方路		準工 (60,200)
c	Ａ一宮０５１８ -529	一宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、北8m、角地		準工 (70,200)
d	Ａ一宮０５２５ -530	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,626	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	95,626	100 [ 137.7]	69,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,400
b	(　 ) 62,275	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	69,373	100 [ 101.0]	68,686		68,700
c	(　 ) 80,000	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	79,000	100 [ 115.5]	68,398		68,400
d	(　 ) 77,684	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,791	100 [ 113.1]	71,433		71,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,500 円／㎡]

一宮 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,394,073	2,196,299	5,197,774	3,753,280	1,444,494	（　0.9718） 1,403,759	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	29,867,213 円　　　　（　 15,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	740.00	Ｓ1	740.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,907 ㎡	36.4 m x 52.4 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～	工場	740.00	100.0	740.00	878	649,720	3.0	1,949,160
							1.0	649,720
～

～

～

～

計		740.00	100.0	740.00		649,720		1,949,160
								649,720

⑨年額支払賃料	649,720 円　×　12ヶ月　＝　 7,796,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 740.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,796,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 623,731 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,172,909 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,949,160 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,932 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 649,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 203,232 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,394,073 円　　　　（　 3,877 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-904	882 ( 879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	977	対象基準階の　月額実質賃料　　 905 円/㎡　月額支払賃料（　 878 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ一宮賃貸２９　　　　-502	761 ( 759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	846
c	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-902	893 ( 890)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	893

一宮 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,800 円	59,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	233,899 円	7,796,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,104,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 503,200 円	59,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,196,299 円　（　　　　　　 1,152 円／㎡）　　（経費率　　 29.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,200,000 円	設計監理料率　 80,000 円／㎡　×　 740.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 80 ％　＋　0.0689 × 10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,753,280 円（　　　　　 1,968 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,394,073 円
②総費用	2,196,299 円
③純収益　①－②	5,197,774 円
④建物等に帰属する純収益	3,753,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,444,494 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,403,759 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,867,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

一宮 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	一宮市丹羽字古屋敷７４番１	1801000214804-0000
2	一宮市丹羽字古屋敷７５番１	1801000214806-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考