令和6年1月15日　提出 一宮 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 9-1 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実   TEL.

鑑定評価額 880,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市奥町字貴船前４３番１外 ②地積 　(㎡) 18,188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 一般住宅の中に大規 模工場が見られる工 業地域 北8.8m県道、四方路 水道、ガス、下水 奥町 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   190 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    18,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．８ｍ県道 交通 施設 奥町駅西方 260m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域に囲まれた大規模工場地であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状推移と予測す る。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は一宮市、稲沢市、小牧市などの尾張地域を主とする内陸型工業地域一帯であり、比較的広範な圏域に価格 牽連性が認められる。需要者の中心は製造業及び物流事業を展開する法人事業者である。企業の工場建設意欲や用地取 得意欲は底堅いものの、一定規模以上の工業地に対する供給は限定的な事情から地価の上昇が継続している。物件の立 地事情と画地規模等の個別性により取引価格には幅があるものと推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内では大規模工場地の賃貸借は一般的ではなく、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法では規模の類似する工 場地の取引事例を市内及び周辺市から採用することにより分析、検討が可能であった。自用が中心の大規模工業地では 不動産市場での取引価格が指標性を有しており、比準価格の客観性及び価格説得性は高いと判断する。よって比準価格 を採用し、代表標準地からの価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [143.6] [100.0] 100 48,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流施設用地を中心に内陸型工業地域の需要 は堅調であり、大規模工場地に加えて中小規 模の工場地に対する需要も堅調に推移してい る。 大規模工場地の需要は広域的に堅調であり、 地価の上昇が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％