別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-24 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　和田　重樹   TEL.
鑑定評価額 51,100,000 円  １㎡当たりの価格 86,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市中島通３丁目１２番２外
 ②地積
　(㎡)		 593  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 事務所

Ｓ3		 店舗、事務所、住宅
等が見られる路線商
業地域		 南西42m国道 水道、ガス、下水 尾張一宮

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４２ｍ国道 交通

施設		 尾張一宮駅北東方

2.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに店舗、事務所、住宅等が見られる地域である。将来的には徐々に店舗や事務所等が増加するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一宮市及び隣接市の幹線道路や県道沿いの路線商業地域である。需要者の中心は自己利用目的でロードサ
イド型店舗を志向する事業者や地元企業等である。一宮市の商業地市場が全体的に堅調であることから当該地域の地価
も持ち直し傾向がみられる。商業地の取引は少なく、かつ規模等によりばらつきがあるため、中心価格帯の把握は困難
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、標準地に低層店舗の建築を想定し試算した理論的な価
格である。典型的な需要者は自己利用目的でロードサイド型店舗を志向する事業者等であるため収益性よりも市場性を
重視した価値判断を行うものと判断した。よって、市場性に着目した比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、代
表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.9]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 87,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一宮市市街地の地価は概ね上昇傾向である。
金利動向、建築費高騰、物価高、人手不足等
による影響が懸念される。


国道沿いではあるが、顧客誘引姓がやや劣後
する路線商業地域である。地域要因に特段の
変動はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０６
４３
-29		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m県道、
東7.9m、角地
準工

(70,200)
b Ａ一宮０５
２５
-517		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ一宮０６
４１
-2		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.6m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ａ一宮０５
１８
-8		 一宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南25m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ａ一宮０５
４２
-521		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,901  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
79,347 		 100
[  95.0]
83,523 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,500 
b (　           ) 
90,747  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,747 		 100
[  99.9]
90,838 
90,800 
c (　           ) 
60,062  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
66,514 		 100
[  80.7]
82,421 
82,400 
d (　           ) 
73,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
73,814 		 100
[  83.8]
88,084 
88,100 
e (　           ) 
86,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,204 		 100
[  91.1]
94,626 
94,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,900 円／㎡]  



一宮 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,639,329 
1,395,141 
5,244,188 
3,620,840 
1,623,348 		 （　0.9504）
1,542,830 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     34,285,111 円　　　　（　     57,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 288.00 Ｓ1 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   593 ㎡     23.5 m x   33.0 m  前面道路：国道     　  42.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用に合致する低層店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
288.00 
100.0 
288.00 
2,022 
582,336 		 5.0  2,911,680 
3.0  1,747,008 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
100.0 
288.00 

582,336 		 2,911,680 
1,747,008 
⑨年額支払賃料        582,336 円　×　12ヶ月　＝　       6,988,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,988,032 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       698,803 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,289,229 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,911,680 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,205 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,747,008 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         323,895 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,639,329 円　　　　（　        11,196 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸２５
　　　　-507		 2,135  
(   1,964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,135 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,135 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,022 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ一宮賃貸１６
　　　　-504		 1,866  
(   1,857) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
2,182 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 209,600 円  　　　　     52,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 209,641 円  　　　        6,988,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      425,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      445,400 円  　　　　     52,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,400 円  　　　　     52,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,400 円  　　　　     52,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,395,141 円　（　　　　　　         2,353 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,620,840 円  
（　　　　　         6,106 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,639,329 円      
②総費用 1,395,141 円      
③純収益　①－② 5,244,188 円      
④建物等に帰属する純収益 3,620,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,623,348 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,542,830 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,602 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,285,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市中島通三丁目１２番２
 1801000453574-0000
2 　一宮市中島通三丁目１２番３
 1801000453575-0000
3 　一宮市中島通三丁目１２番５
 1801000453577-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-24 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実   TEL.
鑑定評価額 51,100,000 円  １㎡当たりの価格 86,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市中島通３丁目１２番２外
 ②地積
　(㎡)		 593  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 事務所

Ｓ3		 店舗、事務所、住宅
等が見られる路線商
業地域		 南西42m国道 水道、ガス、下水 尾張一宮

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４２ｍ国道 交通

施設		 尾張一宮駅北東方

2.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外型店舗等がみられるものの商業繁華性はやや低く、戸建住宅等も見られる状況で熟成度の向上は緩慢である
。現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一宮市を中心として隣接市を含む幹線・準幹線道路沿いの商業地域一帯。需要者の中心は沿道型店舗施設
の事業展開を目的とする法人事業者である。車輌通行量は多いものの商業集積度は低く、住宅利用も見られ繁華性は低
い。多様な用途が混在しており一定の需要が存在するが、新規店舗等の進出は緩慢で商業地としての需要はやや低調と
推測する。物件の立地と個別性により取引価格には幅があるものと推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性のある取引事例から試算しており信頼性は高い。収益価格は立地事情を考慮した商業用建物から試算
しており、土地の収益性を的確に反映している。比準価格は市場の実態を反映しており価格説得性を有する一方、収益
価格は低位で想定事項も多いうえ、標準地の周辺地域は自用又は定期借地利用の需要が中心である。よって比準価格を
重視して収益価格を比較考量し、代表標準地からの価格をも考慮のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.9]		 100
[122.0]		 [100.0]
100		 86,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利は上昇局面にあるが、個人消費等は堅調
で景況感もコロナ禍以降改善している。立地
良好な商業地を中心に需要は堅調であるが地
域差が見られる。

店舗地需要が一般的要因の影響下で景気・消
費動向の影響を受けている。地価はやや上昇
傾向で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０６
２５
-28		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ一宮０６
４３
-20		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東18.2m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c Ａ北名古屋
０５２４
-526		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m県道、
北4.8m、
二方路
２住居

(60,200)
d Ａ大口０６
３３
-7		 丹羽郡大口町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m町道、
北西6m、
二方路
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,137  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,137 		 100
[ 113.3]
88,382 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,400 
b (　           ) 
114,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
114,925 		 100
[ 117.8]
97,559 
97,600 
c (　           ) 
76,193  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.4]
108,100 		 100
[ 122.8]
88,029 
88,000 
d (　           ) 
103,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
98,989 		 100
[ 116.7]
84,823 
84,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,200 円／㎡]  



一宮 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,530,945 
1,358,795 
5,172,150 
3,655,600 
1,516,550 		 （　0.9725）
1,474,845 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     32,774,333 円　　　　（　     55,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 288.00 ＬＳ1 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   593 ㎡     23.5 m x   33.0 m  前面道路：国道     　  42.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定。内部は一部スケルトン仕様。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
288.00 
100.0 
288.00 
2,091 
602,208 		 5.0  3,011,040 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
100.0 
288.00 

602,208 		 3,011,040 
0 
⑨年額支払賃料        602,208 円　×　12ヶ月　＝　       7,226,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,226,496 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       722,650 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,503,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,011,040 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,099 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,530,945 円　　　　（　        11,013 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸２５
　　　　-507		 2,135  
(   1,964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
1,764 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,091 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ一宮賃貸４１
　　　　-502		 1,941  
(   1,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,043 
c Ｂ一宮賃貸４２
　　　　-501		 2,675  
(   2,668) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,185 
一宮 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 197,600 円  　　　　     49,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 216,795 円  　　　        7,226,496　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      425,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      419,900 円  　　　　     49,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,400 円  　　　　     49,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,400 円  　　　　     49,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,358,795 円　（　　　　　　         2,291 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,655,600 円  
（　　　　　         6,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,530,945 円      
②総費用 1,358,795 円      
③純収益　①－② 5,172,150 円      
④建物等に帰属する純収益 3,655,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,516,550 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,474,845 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,487 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,774,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市中島通三丁目１２番２
 1801000453574-0000
2 　一宮市中島通三丁目１２番３
 1801000453575-0000
3 　一宮市中島通三丁目１２番５
 1801000453577-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考