別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-23 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　中村　智信   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市中島通２丁目３番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、戸建住
宅等が混在する路線
商業地域		 東18.8m県道、南側道 水道、ガス、下水 尾張一宮

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南   700 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８．８ｍ県道 交通

施設		 尾張一宮駅北東方

2.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗、事業所のほか住宅等も混在する県道沿いの地域である。特記すべき地域要因の変動は見られず、当面
は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地の圏域。主たる需要者は、路線サービス店舗等の出店を企
画する法人等が中心である。当該地域は、県道沿いに店舗等も見られる地域であり、新規店舗の進出、集積において大
きな動きはなく、商況等で特段の変化は見られない。今後景気の先行き懸念もあるが、地理的に一定の商況を維持して
おり、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模・用途等によって様々であり、一概には決め難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、沿道型店舗、量販店、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。当該地域は、収益性を重視する商業地域
であるが、不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず、賃貸市場は未成熟である。また、不動産市場は
自用物件が主体で、個別性を勘案して取引される傾向がある。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、市場価
格と乖離して低位に試算された収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も留意して、鑑定価格を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.9]		 100
[115.3]		 [105.0]
100		 95,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復が続くなか、一宮市の商
業地の地価は、強含みで推移している。物価
上昇や金利上昇の影響を受け、景気の先行き
が懸念される。

地域内に目立った変動要因はなく、安定的に
推移している。



南方で側道に接面する角地である。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０６
４３
-29		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m県道、
東7.9m、角地
準工

(70,200)
b Ａ一宮０５
２５
-517		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ一宮０６
２５
-28		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ一宮０５
４２
-519		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24m市道、
北5.8m、角地
商業

(90,400)
e Ａ一宮０６
１８
-31		 一宮市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m県道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,901  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
79,347 		 100
[ 102.8]
77,186 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
81,000 
b (　           ) 
90,747  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,747 		 100
[ 108.9]
83,331 
87,500 
c (　           ) 
100,137  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,137 		 100
[ 108.8]
92,038 
96,600 
d (　           ) 
79,918  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.4]
89,719 		 100
[ 102.9]
87,190 
91,500 
e (　    105,412) 
105,412  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,412 		 100
[  98.0]
107,563 
113,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,800 円／㎡]  



一宮 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の適正な把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,529,919 
2,614,440 
9,915,479 
6,004,790 
3,910,689 		 （　0.9749）
3,812,531 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     84,722,911 円　　　　（　     70,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 535.50 Ｓ1 535.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,199 ㎡     36.0 m x   33.5 m  前面道路：県道     　  18.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
535.50 
100.0 
535.50 
2,052 
1,099,000 		 5.0  5,495,000 
3.0  3,297,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
535.50 
100.0 
535.50 

1,099,000 		 5,495,000 
3,297,000 
⑨年額支払賃料      1,099,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,188,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     535.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,188,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,318,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,869,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,495,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,455 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,297,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         611,264 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,529,919 円　　　　（　        10,450 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸２５
　　　　-505		 2,886  
(   2,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,749 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,166 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,052 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ一宮賃貸４３
　　　　-502		 1,578  
(   1,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,582 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 347,600 円  　　　　     86,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 395,640 円  　　　       13,188,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      958,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      738,600 円  　　　　     86,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,900 円  　　　　     86,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,900 円  　　　　     86,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,614,440 円　（　　　　　　         2,181 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     535.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,004,790 円  
（　　　　　         5,008 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,529,919 円      
②総費用 2,614,440 円      
③純収益　①－② 9,915,479 円      
④建物等に帰属する純収益 6,004,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,910,689 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,812,531 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,180 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,722,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市中島通二丁目３番１
 1801000453405-0000
2 　一宮市中島通二丁目１番１
 1801000453400-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-23 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　克弘   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市中島通２丁目３番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、戸建住
宅等が混在する路線
商業地域		 東18.8m県道、南側道 水道、ガス、下水 尾張一宮

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南   700 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８．８ｍ県道 交通

施設		 尾張一宮駅北東方

2.3km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに低層店舗、営業所等が混在する一宮市郊外の路線商業地域である。地域要因に特別な変動はなく、当
面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市内の幹線及び準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する地元事業
者等があげられる。前面の県道の交通量は多いが、繁華性は、それほど高くはない。中心商業地の堅調な地価動向の影
響もあり、地価は上昇している。価格の中心帯は、規模等で大きく異なり、ばらつきがあるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地上に低層店舗を想定し収益価格を求めたが、賃貸市場の成熟の程度が高くはないことから、投資額に見合う
賃料の想定は難しく、収益価格は、やや低位に試算された。主たる需要者は自用目的での取引が中心であり、市場性を
重視して意思決定を行うと考えられる。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量
の上、代表標準地及び単価と総額との関係等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.9]		 100
[115.3]		 [105.0]
100		 95,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は依然回復期にあるものの、物価上昇の
懸念等により、経済の不確実性が高まってい
る。一宮市の商業地の地価は上昇傾向を維持
している。

一宮市郊外の路線商業地域であり、地域要因
に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０６
２５
-28		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ一宮０５
１８
-16		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m国道、
北東6m、
二方路
商業

(100,400)
c Ａ稲沢０５
４０
-521		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ一宮０５
４２
-519		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24m市道、
北5.8m、角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,137  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,137 		 100
[ 110.8]
90,376 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
94,900 
b (　           ) 
109,088  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
111,352 		 100
[ 120.8]
92,179 
96,800 
c (　           ) 
128,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
130,708 		 100
[ 142.9]
91,468 
96,000 
d (　           ) 
79,918  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.4]
89,719 		 100
[ 100.7]
89,095 
93,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



一宮 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,700,937 
2,651,740 
10,049,197 
6,156,810 
3,892,387 		 （　0.9749）
3,794,688 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     84,326,400 円　　　　（　     70,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 535.50 Ｓ1 535.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,199 ㎡     36.0 m x   33.5 m  前面道路：県道     　  18.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造平屋建、店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
535.50 
100.0 
535.50 
2,081 
1,114,000 		 5.0  5,570,000 
3.0  3,342,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
535.50 
100.0 
535.50 

1,114,000 		 5,570,000 
3,342,000 
⑨年額支払賃料      1,114,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,368,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     535.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,368,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,336,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,031,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,570,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,130 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,342,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         619,607 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,700,937 円　　　　（　        10,593 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸２５
　　　　-502		 2,427  
(   2,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,452 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,197 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,081 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ一宮賃貸４１
　　　　-502		 1,941  
(   1,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,941 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 356,400 円  　　　　     89,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 401,040 円  　　　       13,368,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      958,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      757,300 円  　　　　     89,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,100 円  　　　　     89,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,100 円  　　　　     89,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,651,740 円　（　　　　　　         2,212 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     535.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,156,810 円  
（　　　　　         5,135 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,700,937 円      
②総費用 2,651,740 円      
③純収益　①－② 10,049,197 円      
④建物等に帰属する純収益 6,156,810 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,892,387 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,794,688 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,165 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,326,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市中島通二丁目３番１
 1801000453405-0000
2 　一宮市中島通二丁目１番１
 1801000453400-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考