別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-12 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実   TEL.
鑑定評価額 39,400,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市大江１丁目３番１８
｢大江１－３－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:2		 事務所兼住宅

ＲＣ3		 事務所、住宅等の混
在する商業地域
 南西8m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 尾張一宮駅東方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心部に位置するものの繁華性に乏しいため商業利用の建物は少なく、一部で住宅用途への転換が進んでい
る。当面は現状推移と予測するが、将来的には徐々に住宅地域としての性格を強めてゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ尾張一宮駅東方の中心市街地一帯。需要者の中心は商業用途の利用を目的とする事業法人に加え住宅
利用を目的とする個人又は不動産開発業者も想定され、特定の需要者に限定されない。幹線道路背後に位置しており商
業集積度及び繁華性は低いが、駅徒歩圏の好立地から周辺では住宅需要が見られ、供給の不足感から地価の上昇が継続
している。物件の立地と個別性により取引価格には幅があるものと推定されるが、周辺では高値取引も散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺類似地域の規範性のある取引事例から試算しており信頼性は高い。収益価格は立地事情を考慮した商業
用建物から試算しており、土地の収益性を的確に反映している。比準価格は市場の実態を反映しており価格説得性を有
する一方、収益価格は低位で想定事項も多いうえ、周辺地域は自用目的の需要が中心である。よって比準価格を採用し
て収益価格は参考に留め、さらに代表標準地からの価格にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[113.5]		 [100.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利は上昇局面にあるが、個人消費等は堅調
で景況感もコロナ禍以降改善している。立地
良好な商業地を中心に需要は堅調であるが地
域差が見られる。

商業繁華性は低く、商業用途の需要は限定的
である。中心市街部にあるため利便性が高く
、住宅地の需要に基づく地価の上昇がみられ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０６
１８
-34		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
南6m、角地
商業

(90,400)
b Ａ一宮０６
２９
-9		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
c Ａ一宮０５
３７
-532		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ａ一宮０５
１８
-16		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m国道、
北東6m、
二方路
商業

(100,400)
e Ａ一宮０６
４３
-11		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西25m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
121,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
120,119 		 100
[  99.0]
121,332 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
128,814  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
132,101 		 100
[ 100.9]
130,923 
131,000 
c (　           ) 
130,340  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,857 		 100
[  98.4]
139,082 
139,000 
d (　           ) 
109,088  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
111,352 		 100
[  99.1]
112,363 
112,000 
e (　           ) 
127,957  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
132,180 		 100
[ 110.6]
119,512 
120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



一宮 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,029,052 
1,718,698 
7,310,354 
6,191,150 
1,119,204 		 （　0.9504）
1,063,691 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     23,637,578 円　　　　（　     72,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅 159.57 Ｓ4 483.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   328 ㎡     12.8 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所（フロア貸し）、２階以上は住宅９戸（各階３戸）、平均専有面積約３６㎡を想定。 ⑦有効率　  97.6 ％
の理由		 中層店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
159.57 
92.7 
147.87 
1,820 
269,123 		 4.0  1,076,492 
1.0  269,123 

 2～ 4		 住宅
108.12 
100.0 
108.12 
1,457 
157,531 		 1.0  157,531 
1.0  157,531 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
483.93 
97.6 
472.23 

741,716 		 1,549,085 
741,716 
⑨年額支払賃料        741,716 円　×　12ヶ月　＝　       8,900,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     472.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,900,592 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       461,830 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,774,762 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,549,085 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,716 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          741,716 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         239,574 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,029,052 円　　　　（　        27,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸２９
　　　　-1		 1,833  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,853 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,457 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ一宮賃貸１８
　　　　-12		 1,956  
(   1,803) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,016 
c Ｂ一宮賃貸２５
　　　　-8		 1,358  
(   1,358) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,415 
一宮 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 372,400 円  　　　　     93,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 277,098 円  　　　        9,236,592　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      791,300 円  　　　　     93,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,100 円  　　　　     93,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,100 円  　　　　     93,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,718,698 円　（　　　　　　         5,240 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     483.93 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,191,150 円  
（　　　　　        18,875 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,029,052 円      
②総費用 1,718,698 円      
③純収益　①－② 7,310,354 円      
④建物等に帰属する純収益 6,191,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,119,204 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,063,691 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,243 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,637,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市大江一丁目３番１８
 1801000425699-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-12 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　真希   TEL.
鑑定評価額 39,700,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市大江１丁目３番１８
｢大江１－３－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:2		 事務所兼住宅

ＲＣ3		 事務所、住宅等の混
在する商業地域
 南西8m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層事務所兼住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 尾張一宮駅東方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性は弱いものの、一宮市役所や駅への接近性から事務所需要のほか、住居系用途への転用需要も見込まれる
ことから、当面は住商混在地域として静態的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、尾張一宮駅勢圏及びその周辺部における商業地域である。需要者の中心は、地元法人や個人事業者のほ
か、住居系用途への転換を企図する不動産業者も想定される。繁華性に乏しいが、駅接近性や市中心部への接近性から
、事務所需要のほか、マンション等住宅用地への転用需要も見込まれる。尾張一宮駅徒歩圏に対する需要は旺盛であり
、地価は上昇が続いている。市場の中心価格帯は、規模・用途等に応じて相違が認められ、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、環境条件等比較可能性が認められる事例を採用して試算した実証的な価格である。収益価格は、事務所兼
共同住宅と最有効使用に即した建物を想定したが、経営効率の最大化の面で実態と相違する可能性があり、比準価格に
比し低位となった。また、自用目的での取引も多く、収益性は必ずしも重視されない。本件では、市場実態を反映した
比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[112.4]		 [100.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源高や地政学リスク等により景気の先行き
には不透明感が拭えないが、市中心部の店舗
用地やマンション用地等に対する需要は底堅
い。

商業繁華性は高くないが、最寄駅及び市中心
部への良好な接近性により、事務所需要のほ
か、住居系用途に係る転用需要が見込まれる
地域である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０６
４３
-20		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東18.2m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b Ａ一宮０６
４３
-22		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東18.2m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ａ一宮０５
１８
-16		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m国道、
北東6m、
二方路
商業

(100,400)
d Ａ一宮０５
４２
-8		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
西3.6m、
二方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
114,925 		 100
[  95.1]
120,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
132,394  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
139,014 		 100
[ 116.2]
119,633 
120,000 
c (　           ) 
109,088  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
111,352 		 100
[  91.5]
121,696 
122,000 
d (　           ) 
130,590  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
137,817 		 100
[ 103.9]
132,644 
133,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



一宮 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,494,791 
1,787,063 
7,707,728 
6,423,900 
1,283,828 		 （　0.9504）
1,220,150 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     27,114,444 円　　　　（　     82,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅 159.57 Ｓ4 483.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   328 ㎡     12.8 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所（フロア貸し）、２階以上は住宅（専有面積約３６㎡の各階３戸）を想定。 ⑦有効率　  97.6 ％
の理由		 同種・同程度の建物と比べ妥当な水準。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
159.57 
92.7 
147.87 
1,909 
282,284 		 6.0  1,693,704 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
108.12 
100.0 
108.12 
1,560 
168,667 		 2.0  337,334 
1.0  168,667 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
483.93 
97.6 
472.23 

788,285 		 2,705,706 
506,001 
⑨年額支払賃料        788,285 円　×　12ヶ月　＝　       9,459,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     472.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,459,420 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       489,771 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,305,649 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,705,706 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,704 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          506,001 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         163,438 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,494,791 円　　　　（　        28,948 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸２５
　　　　-501		 1,501  
(   1,501) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[125.0]		 100
[ 70.0]
1,906 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,919 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,909 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ一宮賃貸２８
　　　　-501		 1,396  
(   1,392) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,932 
c Ｂ一宮賃貸２９
　　　　-503		 1,641  
(   1,637) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,737 
一宮 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 386,400 円  　　　　     96,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 293,863 円  　　　        9,795,420　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      821,100 円  　　　　     96,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        96,600 円  　　　　     96,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,600 円  　　　　     96,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,787,063 円　（　　　　　　         5,448 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     483.93 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,423,900 円  
（　　　　　        19,585 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,494,791 円      
②総費用 1,787,063 円      
③純収益　①－② 7,707,728 円      
④建物等に帰属する純収益 6,423,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,283,828 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,220,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,720 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,114,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市大江一丁目３番１８
 1801000425699-0000
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備考