別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-11 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　塚本　譲太   TEL.
鑑定評価額 108,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市栄１丁目６番５
｢栄１－６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 542  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5F1B		 中層事務所ビル、低
層店舗等が多い商業
地域		 東18m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 尾張一宮駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の商業地域であり、今後暫くは現状維持されると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は尾張一宮駅及びその周辺部における商業地域である。需要者中心は地元に地縁のある法人、分譲マンショ
ン等の開発業者である。尾張一宮駅に近接しており繁華性が高く、生活利便性も良好なため用途の多様性が認められる
地域である。そのため希少性があり需要は堅調に推移している。市場での中心となる価格帯は、規模、立地、用途によ
って価格に差が見られるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。
収益価格は、最有効使用の建物建築を想定し試算した理論的な価格であるが土地価格に見合う賃料が収受できていない
こと等からやや低位に求められた。したがって、取引市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し代
表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    185,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [100.0]
100		 200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一宮市の不動産価格は全用途で堅調に推移し
ている。特に生活利便性、収益性等立地や環
境に優れるエリアではその傾向は顕著である
。

尾張一宮駅に近接する商業地域であり、安定
した繁華性を維持している。他に地域要因に
影響を与える特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０５
２９
-535		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ａ一宮０５
２５
-559		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ一宮０６
２９
-9		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
d Ａ一宮０６
１８
-34		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
南6m、角地
商業

(90,400)
e Ａ一宮０５
４２
-520		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
182,660  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
195,264 		 100
[ 100.2]
194,874 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
195,000 
b (　           ) 
135,625  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
144,983 		 100
[  66.5]
218,020 
218,000 
c (　           ) 
128,814  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
132,101 		 100
[  61.4]
215,148 
215,000 
d (　           ) 
121,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
120,119 		 100
[  58.3]
206,036 
206,000 
e (　           ) 
91,768  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
92,992 		 100
[  50.4]
184,508 
185,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    204,000 円／㎡]  



一宮 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握ができないからである。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,073,661 
11,290,780 
45,782,881 
41,512,500 
4,270,381 		 （　0.9326）
3,982,557 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     92,617,605 円　　　　（　    171,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所兼共同住宅 252.84 ＲＣ13 2,882.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   542 ㎡     19.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２・３階事務所（部分貸し）、４階以上住宅（約３４㎡／戸）を想定。容積対象面積２，１６７．３６㎡。 ⑦有効率　  72.2 ％
の理由		 同種・同程度の建物と比べ妥当な水準。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
803.83 
12.2 
98.00 
2,915 
285,670 		 10.0  2,856,700 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
200.56 
96.0 
192.56 
2,290 
440,962 		 6.0  2,645,772 
0.0  0 

 4～ 8		 居宅
178.00 
95.5 
170.00 
2,082 
353,940 		 2.0  707,880 
1.0  353,940 

 9～12		 居宅
178.00 
95.5 
170.00 
2,124 
361,080 		 2.0  722,160 
1.0  361,080 

13～13		 居宅
76.00 
89.5 
68.00 
2,165 
147,220 		 2.0  294,440 
1.0  147,220 

計
2,882.95 
72.2 
2,081.12 

4,528,834 		 14,870,724 
3,361,240 
⑨年額支払賃料      4,528,834 円　×　12ヶ月　＝　      54,346,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,081.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  37 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,346,008 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,939,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,846,708 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,870,724 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         141,272 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,361,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,085,681 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,073,661 円　　　　（　       105,302 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸４１
　　　　-502		 1,941  
(   1,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.5]		 100
[115.0]
2,193 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,144 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,082 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b Ｂ一宮賃貸４３
　　　　-502		 1,578  
(   1,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 85.5]		 100
[115.0]
2,140 
c Ｂ一宮賃貸４１
　　　　-503		 1,835  
(   1,832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
2,098 
一宮 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,025,000 円  　　　　    675,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,763,580 円  　　　       58,786,008　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      414,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,737,500 円  　　　　    675,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       675,000 円  　　　　    675,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       675,000 円  　　　　    675,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,290,780 円　（　　　　　　        20,832 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9326    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 675,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   2,882.95 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,512,500 円  
（　　　　　        76,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,073,661 円      
②総費用 11,290,780 円      
③純収益　①－② 45,782,881 円      
④建物等に帰属する純収益 41,512,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,270,381 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,982,557 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,348 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,617,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     171,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市栄一丁目６番５
 1801000437228-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-11 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　國島　章民   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市栄１丁目６番５
｢栄１－６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 542  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5F1B		 中層事務所ビル、低
層店舗等が多い商業
地域		 東18m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 尾張一宮駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域及び周辺地域においては、低層の建物が中高層の共同住宅、事務所ビル等に建て替わっており、より高
度利用が進むものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は尾張一宮駅周辺の商業地域。需要者は投資家、地元の事業法人、マンションの開発業者を中心とする。市
中心部の商業地域であり、店舗用地、事務所ビル用地のほか賃貸マンションや分譲マンションなど、用途の多様性、希
少性が認められる。需要は高く、需給は逼迫して推移している。市場で需要の中心となる価格帯は、形状及び規模等に
より個別性が強く見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から求
めた理論的な価格であり、商業地においては重視すべき価格であるが、想定項目が多くやや信頼性に欠ける面がある。
よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    185,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [100.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一宮市の人口は横ばいから微減傾向で推移。
尾張一宮駅周辺は共同住宅地のみでなく、客
足の戻りを受けて店舗地の需要も徐々に回復
傾向にある。

周辺で高層の賃貸共同住宅や事務所ビルの建
設工事が行われており、高度利用が進んでい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０５
２９
-535		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ａ一宮０６
２９
-13		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
西6m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
c Ａ一宮０５
２５
-559		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ一宮０６
４３
-22		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東18.2m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
182,660  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
195,264 		 100
[ 100.2]
194,874 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
195,000 
b (　           ) 
143,364  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
140,684 		 100
[  68.6]
205,079 
205,000 
c (　           ) 
135,625  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
144,983 		 100
[  74.4]
194,870 
195,000 
d (　           ) 
132,394  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
139,014 		 100
[  68.0]
204,432 
204,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



一宮 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握ができないからである。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,201,853 
11,965,636 
45,236,217 
41,512,500 
3,723,717 		 （　0.9326）
3,472,738 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     80,761,349 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所兼共同住宅 252.84 ＲＣ13 2,882.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   542 ㎡     19.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２・３階事務所は部分貸し、４階以上住宅（約３４㎡／戸）を想定。 ⑦有効率　  72.2 ％
の理由		 標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
803.83 
12.2 
98.00 
2,922 
286,356 		 10.0  2,863,560 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
200.56 
96.0 
192.56 
2,296 
442,118 		 6.0  2,652,708 
0.0  0 

 4～ 8		 居宅
178.00 
95.5 
170.00 
2,087 
354,790 		 2.0  709,580 
1.0  354,790 

 9～12		 居宅
178.00 
95.5 
170.00 
2,129 
361,930 		 2.0  723,860 
1.0  361,930 

13～13		 居宅
76.00 
89.5 
68.00 
2,170 
147,560 		 2.0  295,120 
1.0  147,560 

計
2,882.95 
72.2 
2,081.12 

4,539,822 		 14,907,436 
3,369,230 
⑨年額支払賃料      4,539,822 円　×　12ヶ月　＝　      54,477,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,081.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  37 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,477,864 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,945,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,971,971 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,907,436 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         141,621 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,369,230 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,088,261 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,201,853 円　　　　（　       105,538 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸２８
　　　　-1		 2,055  
(   1,997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 100
[108.0]
1,941 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,087 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b Ｂ一宮賃貸１８
　　　　-12		 1,956  
(   1,803) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]
2,263 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,700,000 円  　　　　    675,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,767,536 円  　　　       58,917,864　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      410,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,737,500 円  　　　　    675,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       675,000 円  　　　　    675,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       675,000 円  　　　　    675,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,965,636 円　（　　　　　　        22,077 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9326    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 675,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   2,882.95 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,512,500 円  
（　　　　　        76,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,201,853 円      
②総費用 11,965,636 円      
③純収益　①－② 45,236,217 円      
④建物等に帰属する純収益 41,512,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,723,717 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,472,738 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,761,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市栄一丁目６番５
 1801000437228-0000
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備考