別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
一宮 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-6 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　十倉　幸   TEL.
鑑定評価額 59,900,000 円  １㎡当たりの価格 79,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市小信中島字郷東４０番外
 ②地積
　(㎡)		 750  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,200)

2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が連
たんする路線商業地
域		 南18m県道、西側道 水道、下水 奥町

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 奥町駅南西方

2.4km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。既に熟成した地域で、特段開発計画もないことから現状
を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一宮市及び稲沢市内の商業地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は全国的に展開するフランチャイズ
店舗を運営する事業法人や中小規模の飲食店業者等である。郊外の県道沿いに沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域であ
り、比較的交通量も多い。借地需要が多く、土地需要は少ないものの幹線道路沿いの供給量は少ないため地価は安定的
に推移している。地価水準は規模や形状、取引形態によって様々であり把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸店舗も比較的多く見られ、賃料の把握も比較的容易である。商業地の取引事例は個別性が比較的強い中、賃料水準に
基づいて求められた収益価格は一定の規範性があると判断した。また採用した取引事例は不動産市場の実態を反映した
ものであり、求められた比準価格も充分に説得力を有する。以上から比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代
表標準地との検討を経て上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,200 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[110.0]		 100
[103.0]		 [104.0]
100		 79,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 尾張一宮駅を中心とする商業地はマンション
用地を中心として需要が強い。尾西地区の郊
外型路線商業地は横ばいから若干の下落傾向
にある。

物販・飲食を中心とした路線商業地域であり
、交通量も比較的多く需要は安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０５
１８
-503		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
商業

(90,360)
b Ａ一宮０５
４２
-521		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ａ一宮０６
４３
-29		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m県道、
東7.9m、角地
準工

(70,200)
d Ａ一宮０５
４２
-519		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24m市道、
北5.8m、角地
商業

(90,400)
e Ｂ稲沢０６
２６
-15		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,081  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
81,157 		 100
[ 113.1]
71,757 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
74,600 
b (　           ) 
86,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,204 		 100
[ 107.0]
80,564 
83,800 
c (　           ) 
84,901  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
79,347 		 100
[ 107.7]
73,674 
76,600 
d (　           ) 
79,918  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.4]
89,719 		 100
[ 108.2]
82,920 
86,200 
e (　           ) 
87,089  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
87,089 		 100
[ 104.5]
83,339 
86,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,400 円／㎡]  



一宮 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,354,075 
1,595,098 
5,758,977 
4,104,540 
1,654,437 		 （　0.9749）
1,612,911 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     35,842,467 円　　　　（　     47,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 322.56 Ｓ1 322.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   200 ％   200 ％   750 ㎡     40.4 m x   18.2 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの平屋店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
322.56 
100.0 
322.56 
2,022 
652,216 		 5.0  3,261,080 
1.0  652,216 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
322.56 
100.0 
322.56 

652,216 		 3,261,080 
652,216 
⑨年額支払賃料        652,216 円　×　12ヶ月　＝　       7,826,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     322.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,826,592 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       626,127 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,200,465 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,261,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,002 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          652,216 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         123,608 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,354,075 円　　　　（　         9,805 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸４１
　　　　-502		 1,941  
(   1,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,946 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,065 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,022 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ一宮賃貸４２
　　　　-501		 2,675  
(   2,668) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,166 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 237,600 円  　　　　     59,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 234,798 円  　　　        7,826,592　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      499,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      504,900 円  　　　　     59,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,400 円  　　　　     59,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,400 円  　　　　     59,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,595,098 円　（　　　　　　         2,127 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     322.56 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,104,540 円  
（　　　　　         5,473 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,354,075 円      
②総費用 1,595,098 円      
③純収益　①－② 5,758,977 円      
④建物等に帰属する純収益 4,104,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,654,437 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,612,911 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,151 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,842,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市小信中島字郷東４０番
 1801000074006-0000
2 　一宮市小信中島字郷東４１番
 1801000074008-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-6 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴   TEL.
鑑定評価額 59,900,000 円  １㎡当たりの価格 79,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市小信中島字郷東４０番外
 ②地積
　(㎡)		 750  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,200)

2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が連
たんする路線商業地
域		 南18m県道、西側道 水道、下水 奥町

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 奥町駅南西方

2.4km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 不採算店舗の退店はあるものの、岐阜方面と連絡する幹線県道が地域の軸であることから、新規出店は途切れる
ことなく当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一宮市を含む尾張北部の郊外型の路線商業地域等と把握しうる。市場参加者は地元の法人事業者、ドラッ
グストア系の小売業等である。地域の主な顧客はマイカー利用者であり接面県道は当市中心市街地から岐阜県方面を結
ぶ幹線道路である。新型コロナの諸制限は解除されたが、顕在化する所得低迷や物価高騰による売上減少、各経費等の
上昇からくる収益性の圧迫から大半の業態の投資意欲は低調である。取引件数は希少なため地価水準は把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 （５）の通り比準価格及び収益価格が試算された。前者は規範性のある事例地と標準地との価格形成要因を比較して試
算された価格で実証性がある。後者は想定賃料収入に基づく純収益を還元して試算された価格であるが、一から土地を
取得して建物を建築することを想定している。よって既存自有地に建設する場合よりも収支は低くなるため、低位に試
算される傾向がある。したがって市場実態を反映している比準価格を重視して鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,200 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[110.0]		 100
[101.0]		 [104.0]
100		 80,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ制限は解除されたものの、円安、各種
インフレ等による景気への影響が如実に実感
されるところとなり、郊外の商業地需要も低
調である。

岐阜方面に至る県道を軸とする路線商業地域
であって、特に変動要因はない。



特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０６
４１
-2		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.6m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ａ一宮０６
１８
-3		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東15m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ａ稲沢０５
２６
-528		 稲沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
南6m、二方路
２住居
地区計画等
(70,200)
d Ａ小牧０６
３３
-3		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m県道、
東7m、南5m、
三方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,062  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
66,514 		 100
[  87.1]
76,365 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
79,400 
b (　           ) 
46,430  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
47,866 		 100
[  61.7]
77,579 
80,700 
c (　           ) 
142,455  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
136,273 		 100
[ 171.4]
79,506 
82,700 
d (　           ) 
124,554  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
118,326 		 100
[ 152.8]
77,438 
80,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,600 円／㎡]  



一宮 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適切な造成事例を収集し得なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,914,002 
1,449,047 
5,464,955 
3,475,730 
1,989,225 		 （　0.9749）
1,939,295 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     43,095,444 円　　　　（　     57,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 322.56 Ｓ1 322.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   200 ％   200 ％   750 ㎡     40.4 m x   18.2 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し独立店舗。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
322.56 
100.0 
322.56 
1,901 
613,187 		 5.0  3,065,935 
1.0  613,187 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
322.56 
100.0 
322.56 

613,187 		 3,065,935 
613,187 
⑨年額支払賃料        613,187 円　×　12ヶ月　＝　       7,358,244 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     322.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,358,244 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       588,660 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,769,584 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,065,935 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,207 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          613,187 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         116,211 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,914,002 円　　　　（　         9,219 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸４１
　　　　-503		 1,835  
(   1,832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]
1,942 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,942 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,901 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ一宮賃貸２５
　　　　-507		 2,135  
(   1,964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,941 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,200 円  　　　　     50,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 220,747 円  　　　        7,358,244　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      499,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      427,500 円  　　　　     50,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,449,047 円　（　　　　　　         1,932 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     322.56 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,475,730 円  
（　　　　　         4,634 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,914,002 円      
②総費用 1,449,047 円      
③純収益　①－② 5,464,955 円      
④建物等に帰属する純収益 3,475,730 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,989,225 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,939,295 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,586 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,095,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市小信中島字郷東４０番
 1801000074006-0000
2 　一宮市小信中島字郷東４１番
 1801000074008-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考