別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-1 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　克弘   TEL.
鑑定評価額 879,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市新生３丁目１４番１外
｢新生３－１４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 7,645  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,200)
台形
1:1		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、一般住宅
等が混在する近隣商
業地域		 南西18m市道、四方路 水道、ガス、下水 尾張一宮

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  95.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     7,645 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 標準地単体を近隣地域の範囲
と判定する。		 街

路		 １８ｍ市道、　　四
方路		 交通

施設		 尾張一宮駅南方

750m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 尾張一宮駅の徒歩圏内に位置する商業地域であり、地域の特性は現状を維持すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一宮市及び周辺市内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域の存する圏域である。需要者の中心は地縁性
を有する地元事業者のほか、スーパー、量販店等を広域的に展開する法人事業者等である。圏域内においては、交通利
便性が良好な大規模商業地は希少性が高いことから地価は上昇傾向が継続している。取引件数は少なく、規模、形状等
により総額も様々であることから、市場での中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は幹線道路、準幹線道路沿いの商業地を採用し試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格であ
る。一方、収益価格は大型店舗の建築を想定して試算したが、想定要素が多く、試算価格の信頼性はやや劣る。よって
、比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    185,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[182.5]		 [100.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は依然回復期にあるものの、物価上昇の
懸念等により、経済の不確実性が高まってい
る。一宮市の商業地の地価は上昇傾向を維持
している。

幹線道路沿いの商業地域であり、大規模画地
の供給が少なく、マンション素地との競合も
あり、需要は強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０６
２５
-28		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ一宮０５
２５
-517		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ一宮０５
４２
-521		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ｂ稲沢０６
２６
-17		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e Ａ一宮０５
１８
-8		 一宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南25m県道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,137  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,137 		 100
[  83.9]
119,353 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
90,747  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,747 		 100
[  79.1]
114,724 
115,000 
c (　           ) 
86,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,204 		 100
[  75.3]
114,481 
114,000 
d (　           ) 
113,047  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
116,660 		 100
[  98.6]
118,316 
118,000 
e (　           ) 
73,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
73,814 		 100
[  63.3]
116,610 
117,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



一宮 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,762,596 
18,012,227 
62,750,369 
37,866,800 
24,883,569 		 （　0.9504）
23,649,344 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    525,540,978 円　　　　（　     68,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 4,219.02 Ｓ1 4,219.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 90 ％   200 ％   200 ％   7,645 ㎡     94.9 m x   89.7 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 大型店舗の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
4,219.02 
100.0 
4,219.02 
1,625 
6,855,908 		 40.0  274,236,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,219.02 
100.0 
4,219.02 

6,855,908 		 274,236,320 
0 
⑨年額支払賃料      6,855,908 円　×　12ヶ月　＝　      82,270,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,219.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        82,270,896 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,113,545 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 78,157,351 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       274,236,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,605,245 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,762,596 円　　　　（　        10,564 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸２９
　　　　-503		 1,641  
(   1,637) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,593 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,679 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,625 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ一宮賃貸１６
　　　　-502		 1,649  
(   1,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,764 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,192,000 円  　　　　    548,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,468,127 円  　　　       82,270,896　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,598,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,658,000 円  　　　　    548,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       548,000 円  　　　　    548,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       548,000 円  　　　　    548,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,012,227 円　（　　　　　　         2,356 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 548,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　   4,219.02 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,866,800 円  
（　　　　　         4,953 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,762,596 円      
②総費用 18,012,227 円      
③純収益　①－② 62,750,369 円      
④建物等に帰属する純収益 37,866,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,883,569 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,649,344 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,093 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    525,540,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市新生三丁目１４番１
 1801000444957-0000
2 　一宮市新生三丁目１４番２
 1801000444958-0000
3 　一宮市新生三丁目１４番３
 1801000444959-0000
4 　一宮市新生三丁目１４番４
 1801000444960-0000
5 　一宮市新生三丁目１４番５
 1801000444961-0000
6 　一宮市新生三丁目１４番６
 1801000444962-0000
7 　一宮市新生三丁目１４番７
 1801000444963-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一宮 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一宮 5-1 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　真希   TEL.
鑑定評価額 879,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一宮市新生３丁目１４番１外
｢新生３－１４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 7,645  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,200)
台形
1:1		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、一般住宅
等が混在する近隣商
業地域		 南西18m市道、四方路 水道、ガス、下水 尾張一宮

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  95.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     7,645 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 標準地単体を近隣地域の範囲
と判定する。		 街

路		 １８ｍ市道、　　四
方路		 交通

施設		 尾張一宮駅南方

750m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 尾張一宮駅徒歩圏内にあって準幹線街路沿いに位置する大規模商業地である。地域要因に変動は認められず、当
面は現状のまま推移すると予測するが、駅接近性が良好な纏まった規模の画地に対する潜在的な需要は強い。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市及び周辺市の商業地域を中心に広域的に形成されている。需要者の中心は、小売業を展開する全
国規模の企業のほか、住宅転用目的のマンション業者等が想定される。尾張一宮駅徒歩圏についてはエンドユーザーか
らの需要は旺盛であり、さらにマンション適地等纏まった規模の画地については希少性が認められるため、地価は上昇
圧力を強めて推移している。市場の中心価格帯は、買主の属性や規模等に応じて相違が認められ、水準は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較的規模が纏まった商業地の事例から査定しており、実証的な価格と認められる。収益価格は、最有効
使用に即した低層店舗を想定したが、駐車場の充足等のため実効容積率は低く、また、運営形態としては、所有のほか
定期借地権の設定等様々であり、賃貸前提での収益性は必ずしも重視されない。本件では、実証的な価格である比準価
格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　一宮 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    185,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[182.5]		 [100.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源高や地政学リスク等により景気の先行き
には不透明感が拭えないが、市中心部の店舗
用地やマンション用地等に対する需要は底堅
い。

準幹線街路沿いで且つ駅徒歩圏に位置する大
規模商業地である。周辺は住居系の土地利用
が中心であり、素地としての需要も見込まれ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一宮 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ一宮０６
２５
-28		 一宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ一宮０５
４２
-510		 一宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東11m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c Ａ北名古屋
０６２４
-7		 北名古屋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西（駅前広場
）市道、
南18.3m、
東9.1m、
三方路
２住居

(80,200)
d Ａ小牧０６
３３
-3		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m県道、
東7m、南5m、
三方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,137  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,137 		 100
[  91.1]
109,920 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
110,000 
b (　           ) 
122,955  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
133,406 		 100
[ 112.4]
118,689 
119,000 
c (　           ) 
167,205  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
150,335 		 100
[ 135.4]
111,030 
111,000 
d (　           ) 
124,554  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
118,326 		 100
[  96.0]
123,256 
123,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



一宮 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,961,396 
17,743,602 
63,217,794 
37,866,800 
25,350,994 		 （　0.9504）
24,093,585 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    535,413,000 円　　　　（　     70,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一宮 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 4,219.02 Ｓ1 4,219.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 90 ％   200 ％   200 ％   7,645 ㎡     94.9 m x   89.7 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性及び個別的要因等を勘案して低層の沿道型店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
4,219.02 
100.0 
4,219.02 
1,629 
6,872,784 		 40.0  274,911,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,219.02 
100.0 
4,219.02 

6,872,784 		 274,911,360 
0 
⑨年額支払賃料      6,872,784 円　×　12ヶ月　＝　      82,473,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,219.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        82,473,408 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,123,670 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 78,349,738 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       274,911,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,611,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,961,396 円　　　　（　        10,590 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ一宮賃貸１６
　　　　-505		 1,482  
(   1,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,695 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,683 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,629 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ一宮賃貸２８
　　　　-501		 1,396  
(   1,392) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,670 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
一宮 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,192,000 円  　　　　    548,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,474,202 円  　　　       82,473,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,323,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,658,000 円  　　　　    548,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       548,000 円  　　　　    548,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       548,000 円  　　　　    548,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,743,602 円　（　　　　　　         2,321 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 548,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　   4,219.02 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,866,800 円  
（　　　　　         4,953 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,961,396 円      
②総費用 17,743,602 円      
③純収益　①－② 63,217,794 円      
④建物等に帰属する純収益 37,866,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,350,994 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,093,585 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,152 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    535,413,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一宮 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一宮市新生三丁目１４番１
 1801000444957-0000
2 　一宮市新生三丁目１４番２
 1801000444958-0000
3 　一宮市新生三丁目１４番３
 1801000444959-0000
4 　一宮市新生三丁目１４番４
 1801000444960-0000
5 　一宮市新生三丁目１４番５
 1801000444961-0000
6 　一宮市新生三丁目１４番６
 1801000444962-0000
7 　一宮市新生三丁目１４番７
 1801000444963-0000
8 　
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備考