令和6年1月15日　提出 一宮 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -38 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　安達　直樹   TEL.

鑑定評価額 333,000,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市神山２丁目１２番４外 ｢神山２－１２－２３｣ ②地積 　(㎡) 2,033   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 共同住宅 ＲＣ13 共同住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 北11m市道、背面道 水道、ガス、下水 尾張一宮 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 尾張一宮駅西方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中高層マンション、一般住宅等が混在する住宅地域である。特に目立った価格形成要因の変動は見られないが、 人気の小中学区に属し、希少性に優れるため、需要は堅調に推移してゆくと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              161,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は一宮市及び周辺市町の分譲マンション用地一帯であると把握される。需要者の中心はマンション分譲を企 画するデベロッパー、不動産会社等が中心と考えられる。大規模画地の供給が限定的であり、また、建築費等の上昇分 を分譲価格に転嫁する必要があるため、依然として売出価格も強気の設定がなされている。需要の中心となる価格帯は 、大規模画地を選好する二極化傾向の様相を示しており、個別的に形成される傾向にあるため、一概には言い難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、比較的画地規模の大きい取引事例を採用し、補・修正して求められた取引の実態を反映した実証的な価格 である。開発法による価格は、想定項目が多いものの需要者が投資判断するにあたって注目する価格であり、大規模画 地において説得力のある価格である。よって、両価格は同等の規範性があると判断し、比準価格と開発法による価格を 関連付けるとともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    295,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [101.9] 100 [186.7] [100.9] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等の経済不確実性はあるが、尾張一 宮駅周辺の需要は比較的堅調である。一方、 外周部は若干弱いところも見られ、二極化が 進行している。 中高層マンション、一般住宅等が混在する住 宅地域である。価格形成要因に影響を及ぼす 地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　 +18.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％