令和6年1月15日　提出 一宮 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -26 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 80,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市木曽川町黒田字北宿五の切５７番５ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も見られる住宅地 域 南5.2m市道 水道、ガス、下水 木曽川 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       134 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 木曽川駅西方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 二駅が利用可能な地域で鉄道通勤の利便性も良いため、低未利用地の開発もより進んでいくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧木曽川町のうちＪＲ木曽川駅徒歩圏に展開される戸建住宅地域等と把握しうる。市場参加者は近隣地 域とその周辺在住の一次取得層と判定しうる。当該地域及びその周囲は大型商業モール等への接近性も良く住環境や各 種利便性等からも住宅地として需要は高い。市場における中心価格帯は土地で１０００万円前後から２０００万円まで 、土地付き住宅は新築で３５００万円くらいまで、中古では２０００万円台前半くらいまでである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 （５）の通り比準価格が得られた。当該価格は対象標準地と代替競争の関係にある取引事例価格に対して、各種補修正 や要因比較を適切に算出し導出された、交換価値を表示する実証性のある価格で、住宅地の価格指標として優位である 。一方、標準地の地積等は５０坪にも満たず、アパート等の賃貸建物の建築の想定は収支の点で経済合理性に欠けるの で収益価格の試算は断念した。したがって比準価格を標準として対象標準地の鑑定評価額を標記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [105.0] 100 [101.0] [105.0] 100 80,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築コストの全般的な上昇、所得の伸び悩み 、ローン審査の厳格化等から、総額抑制のた め物件規模の圧縮傾向が見られる。 名鉄本線黒田駅も利用可能な戸建住宅地域で ある。特に変動要因はない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％