鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
一宮 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 -3

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　平井　真希

TEL.

鑑定評価額

15,900,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市古見町２６番３外				②地積　(㎡)	241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ1	農地が多いなか一般住宅が増えつつある住宅地域	西6.3m市道	水道、ガス、下水	尾張一宮 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
．３ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅北東方

3.2km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から距離があり、市街化調整区域との境付近に位置する住宅地域である。低未利用地もあり供給余力はあ
ると思料されるものの、需給共に活発でないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び名鉄名古屋本線の各駅を最寄駅とする郊外部の住宅地域である。需要者は、地縁的
選好性を有する同一需給圏内に居住する第一次取得層が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域
に隣接するため周辺には農地も多く見られる。ミニ開発等も散見されるものの地縁的要素も残る地域であり、需給共に
限定的である。需要の中心価格帯は、土地で１，５００万円前後、新築戸建物件で２，５００万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、一宮市郊外部の住宅地域に存する事例を中心に採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格で
ある。収益価格は、対象標準地の画地条件等により賃貸経営の効率化が体現されず低位に求められた。本件では、近隣
地域は居住の快適性が重視される住宅主体の地域であることから、収益価格は参考に留め、単価と総額との関連性及び
代表標準地との均衡性を踏まえ、実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 101,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[159.4]

[100.0]
100

65,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利動向や物価高等、市場の先行きは不透明
だが、駅距離や居住環境が良好な住宅地に対
する需要は堅調であるほか、郊外部の需要も
回復傾向にある。

大江川に比較的近接し、市街化調整区域との
境にあって地縁性も残る住宅地域である。地
域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０６４３ -5	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.4m市道、北西3.4m、角地		準工 (60,160)
b	Ａ一宮０６１８ -26	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	Ａ一宮０５２５ -549	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ一宮０５１８ -515	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m区道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ａ一宮０５２９ -31	一宮市		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,566	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	66,747	100 [ 109.3]	61,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,100
b	(　 ) 94,787	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	94,787	100 [ 93.1]	101,812		102,000
c	(　 ) 79,739	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,493	100 [ 112.2]	72,632		72,600
d	(　 ) 69,339	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	71,359	100 [ 106.6]	66,941		66,900
e	(　 ) 50,429	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	50,924	100 [ 79.2]	64,298		64,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

一宮 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,366,980	631,144	2,735,836	2,398,600	337,236	（　0.9728） 328,063	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,455,977 円　　　　（　 30,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.00	ＬＳ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	241 ㎡	11.6 m x 20.9 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（平均専有面積約５４㎡（各階２戸））を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	108.00	100.0	108.00	1,302	140,616	2.0	281,232
							0.0	0
～

～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		281,232		562,464
								0

⑨年額支払賃料	281,232 円　×　12ヶ月　＝　 3,374,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,374,784 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 253,035 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,361,749 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	562,464 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,366,980 円　　　　（　 13,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸１６　　　　-13	1,319 ( 1,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	1,255	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,304 円/㎡　月額支払賃料（　 1,302 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-2	1,449 ( 1,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	1,353
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,000 円	33,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	108,444 円	3,614,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,700 円	33,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 631,144 円　（　　　　　　 2,619 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0716	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,398,600 円（　　　　　 9,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,366,980 円
②総費用	631,144 円
③純収益　①－②	2,735,836 円
④建物等に帰属する純収益	2,398,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	337,236 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	328,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,361 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,455,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

一宮 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	一宮市古見町２６番３	1801000436974-0000
2	一宮市古見町２６番４	1801000436975-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
一宮 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 -3

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　足立　哲実

TEL.

鑑定評価額

16,000,000 円

１㎡当たりの価格

66,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市古見町２６番３外				②地積　(㎡)	241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ1	農地が多いなか一般住宅が増えつつある住宅地域	西6.3m市道	水道、ガス、下水	尾張一宮 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．３ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅北東方

3.2km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層一般住宅の中に農地等がまとまって見られ、宅地への転換は緩慢である。将来的に住宅地域としての熟成度
を徐々に高めてゆくと予想されるものの、当面は現状推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ尾張一宮駅東方の国道２２号周辺の市街化区域内の住宅地域一帯。需要者の中心は一次取得者の個人
と推測する。市内中心市街地の外周部に位置しており、市街化調整区域にも近接するため住宅地としての熟成の進展は
緩慢であるが、周辺では戸建分譲も見られる。地価水準は低位であるが需要の喚起には至っていない。中心となる価格
帯は土地で１０００万円～１５００万円前後、新築戸建物件で２５００万円～３５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅が見られる地域であり取引事例比較法と収益還元法を併用した。比準価格は規範性のある取引事例を基に算出
しており信頼性は高い。収益価格は地域性を反映した共同住宅から算出しているが、低位にあるうえ周辺地域は自用目
的の需要が中心であり収益性の影響は限定的である。よって比準価格は市場の実態を反映しており価格説得性は高いと
判断して採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地からの価格にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 101,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[158.4]

[100.0]
100

66,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利が上昇局面にあり、不動産市場への影響
が見られる。市内中心部の宅地需要は堅調で
あるが、郊外部では一部停滞するなど地域差
が見られる。

郊外に位置する既成住宅地域であり、宅地需
要を左右する特段の要因はないが、中心市街
部の住宅地の地価上昇の波及により地価はや
や上昇。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０６４３ -5	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.4m市道、北西3.4m、角地		準工 (60,160)
b	Ａ一宮０５２９ -31	一宮市		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ一宮０５２５ -550	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ一宮０５１８ -515	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m区道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,566	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	66,747	100 [ 101.7]	65,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,600
b	(　 ) 50,429	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	50,924	100 [ 91.0]	55,960		56,000
c	(　 ) 88,830	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	86,292	100 [ 111.1]	77,671		77,700
d	(　 ) 69,339	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	71,359	100 [ 102.7]	69,483		69,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,300 円／㎡]

一宮 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,237,002	618,367	2,618,635	2,362,800	255,835	（　0.9728） 248,876	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	5,656,273 円　　　　（　 23,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.00	ＬＳ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	241 ㎡	11.6 m x 20.9 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、計４戸、平均専有面積約５４㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	108.00	100.0	108.00	1,229	132,732	1.0	132,732
							1.0	132,732
～

～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		265,464		265,464
								265,464

⑨年額支払賃料	265,464 円　×　12ヶ月　＝　 3,185,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,185,568 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 274,045 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,151,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	265,464 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 265,464 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 83,037 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,237,002 円　　　　（　 13,432 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-2	1,449 ( 1,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,449	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,265 円/㎡　月額支払賃料（　 1,229 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-13	1,486 ( 1,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,486
c	Ｂ一宮賃貸２５　　　　-11	1,073 ( 1,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,169

一宮 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	33,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	102,767 円	3,425,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 618,367 円　（　　　　　　 2,566 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0716	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,362,800 円（　　　　　 9,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,237,002 円
②総費用	618,367 円
③純収益　①－②	2,618,635 円
④建物等に帰属する純収益	2,362,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	255,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	248,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,033 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,656,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

一宮 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	一宮市古見町２６番３	1801000436974-0000
2	一宮市古見町２６番４	1801000436975-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考