令和6年1月15日　提出 岡崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 9-1 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　梅村　正明   TEL.

鑑定評価額 1,830,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市橋目町字御茶屋１番外 ②地積 　(㎡) 40,386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 中小規模工場のほか 住宅等も見られる工 業地域 北東11m市道、四方路 水道、ガス 宇頭 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 宇頭駅北方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市及び隣接市からの労働力確保に位置的に有利であること、また、交通接近性に優れた立地条件であること から、工場地としての需要は底堅い。土地利用形態に特段の変化はなく当面現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市を中心とした三河地区の工業地域であるが、特に高速ＩＣへの接近性、労働力の確保の難易、画地 規模などに類似性のある工場地について代替性が認められる。主な需要者は全国に拠点を置く製造業者で、工業集積度 の高さから需要は底堅い。他方、供給面では新規工業団地の開発は進められているものの供給開始までには時間を要し 、地価水準は強含みである。需要の中心となる価格帯は業種、画地規模などにより異なるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場は業種により規模、構造、設備について個別性が強いため、建物の一部のみを賃貸することは散見されるも 、全体の建物に関する賃貸市場は成立していない状況である。従って規範性を有する複数の賃貸事例を入手することは 困難であり収益還元法は適用しなかった。本件では、市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [106.1] [101.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期にわたる部品供給不足から脱し生産好調 であること、輸送系を中心に売り物件の供給 が少ないことから、工業系不動産価格水準は 強含みである。 周辺には自動車関連企業が多く立地し、かつ 周辺には住宅地も多いことから労働力確保に 優位性を有する工場地であり潜在的な需要は 底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％