鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
岡崎 5-33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡崎 5-33

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　佐藤　博之

TEL.

鑑定評価額

42,100,000 円

１㎡当たりの価格

108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡崎市井田町字稲場１５番４外				②地積　(㎡)	390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1.5:1	店舗兼住宅Ｗ2	店舗兼住宅、住宅等が混在する既成商業地域	東12m県道	水道、ガス、下水	東岡崎 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 165 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

東岡崎駅北方

3.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部に比較的近い小規模の個人事業所が多く見られる旧来からの商業地域である。大型店舗への顧客流
出により商業地域としては衰退傾向にあり、緩やかに住宅系への用途変更が進んでいくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は岡崎市内の比較的小規模の事業所が多く見られる商業地域である。需要の中心は地縁性のある地元
個人事業主である。郊外の大型店舗への顧客流出により商業地域としては衰退傾向にあるが、市街地中心部に比較的近
いこと、住宅系の用途に転換可能であることなどから、同地域における宅地需要は安定的である。需要の中心となる価
格帯は当該地域の事業形態が多様であること、また、土地の規模にバラツキがあることから把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域における取引は自用目的のものが大部分であり収益目的の土地取引は殆ど見られない。比準価格は主な需要者
が重視する市場性を反映して求められている。一方、収益価格は当該地域の賃貸需要が低迷していることから貸手の希
望する賃料設定が出来ず低位に求められた。当該地域は収益性よりも市場性を重視する地域であることから、比準価格
を採用し、収益価格を参考に留め、類似する標準地との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建物建築費の高騰が続いているものの、自動
車産業を中心とした地域経済が堅調であるこ
とから資金力のある需要者が多く土地価格は
上昇傾向にある。

大型店舗への顧客流出により商業地域として
は衰退傾向にあり、緩やかに住宅系への用途
変更が進んでいくものと予測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡崎 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０６０３ -20	岡崎市		更地	（　）	ほぼ整形	南10m県道、北西4m、角地		１住居 (60,200)
b	Ａ岡崎０６２８ -12	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m県道、北6m、角地		２中専 (70,200)
c	Ａ岡崎０５２６ -518	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西20m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ岡崎０６２６ -17	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	東21m県道、北5.9m、角地		近商 (90,200)
e	Ａ岡崎０６０８ -6	岡崎市		更地	（　）	長方形	南東10m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,223	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	104,854	100 [ 99.0]	105,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 84,317	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	82,069	100 [ 78.4]	104,680		105,000
c	(　 ) 78,047	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,764	100 [ 78.8]	101,223		101,000
d	(　 ) 120,950	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	118,391	100 [ 102.0]	116,070		116,000
e	(　 ) 127,989	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,293	100 [ 115.4]	112,906		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

岡崎 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、価格時点における土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,278,470	740,874	2,537,596	1,165,710	1,371,886	（　0.9725） 1,334,159	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	29,647,978 円　　　　（　 76,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	ＬＳ1	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	390 ㎡	23.5 m x 16.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

スケルトンタイプの店舗２区画を想定（駐車場は１１台）駐車場使用料は賃料に含む

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１階のみで独立した店舗となるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,423	290,760	5.0	1,453,800
							1.0	290,760
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		290,760		1,453,800
								290,760

⑨年額支払賃料	290,760 円　×　12ヶ月　＝　 3,489,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,489,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,209,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,453,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 290,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 55,105 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,278,470 円　　　　（　 8,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２３０８　　　　-501	2,866 ( 2,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,412	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,475 円/㎡　月額支払賃料（　 2,423 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２２２２　　　　-501	2,672 ( 2,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	2,538
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,500 円	18,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,674 円	3,489,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 321,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,600 円	18,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,300 円	18,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,300 円	18,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 740,874 円　（　　　　　　 1,900 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

75 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,300,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 75 ％　＋　0.0675 × 10 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,165,710 円（　　　　　 2,989 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,278,470 円
②総費用	740,874 円
③純収益　①－②	2,537,596 円
④建物等に帰属する純収益	1,165,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,371,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,334,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,421 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,647,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岡崎 5-33　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岡崎市井田町字稲場１５番４	1803000022066-0000
2	岡崎市井田町字稲場１５番５	1803000022067-0000
3	岡崎市井田町字稲場１５番６	1803000022068-0000
4	岡崎市井田町字稲場１７番１０	1803010001246-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
岡崎 5-33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡崎 5-33

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　梅村　正明

TEL.

鑑定評価額

42,100,000 円

１㎡当たりの価格

108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡崎市井田町字稲場１５番４外				②地積　(㎡)	390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1.5:1	店舗兼住宅Ｗ2	店舗兼住宅、住宅等が混在する既成商業地域	東12m県道	水道、ガス、下水	東岡崎 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 165 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

東岡崎駅北方

3.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅を中心とする旧来の商業地域であるが、商業性の進展は見られない反面周辺住宅地への需要は増加
し、住宅地への転用も増加することが見込まれる。地価動向は住宅地の価格変動の影響があると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に岡崎市内一円の近隣商業地域。主たる需要者は地元の個人事業主、法人等であるが、近年は住宅用地
供給が少ない中で住宅用地への転用を目的とした取引も見受けられる。当地域は旧来からの店舗が多く今後も住宅用地
への転用物件が増加する可能性はあるが、価格的には背後の住宅地価格との開差は小さいため、価格としては底堅い動
きとなっている。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象近隣地域は旧来からの店舗、営業所が多い地域であり収益性が重要であるが、反面当地域の価格水準は周辺住宅地
域の価格水準とも近接しておりこの点留意が必要とされる。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるが、定期借地
による収益の確保及び戸建て住宅敷地としての利用等住宅地への転用の可能性も踏まえた買い希望価格を考慮した比準
価格を中心とし、収益価格を関連づけ、更に価格変動要因の内容等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人手不足と円安による物価上昇により生活へ
の影響が危惧されているが、当地域では賃金
上昇も多くの企業で行われ、有効需要は堅調
である。

旧来の商業地域であるが、周辺住宅地との価
格差が小さく、用途転用の可能性も充分考え
られる中で需要も一定量あり、地価も底堅く
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡崎 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０６０３ -5	岡崎市		更地	（　）	台形	南東16m県道、中間画地		準住居 (60,200)
b	Ａ岡崎０６２８ -28	岡崎市		更地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	Ａ岡崎０６０８ -8	岡崎市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	Ａ岡崎０６２９ -17	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西30m県道、北10.7m、二方路		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,868	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	109,353	100 [ 99.9]	109,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 122,137	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,358	100 [ 113.0]	109,166		109,000
c	(　 ) 127,990	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	130,294	100 [ 116.2]	112,129		112,000
d	(　 ) 99,849	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	96,426	100 [ 90.7]	106,313		106,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

岡崎 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,473,032	765,504	2,707,528	1,229,410	1,478,118	（　0.9725） 1,437,470	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	31,943,778 円　　　　（　 81,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	ＬＳ1	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	390 ㎡	23.5 m x 16.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

６０㎡２室のスケルトンタイプの店舗を想定。　駐車場は１１台で、供用型とし、駐車料は賃料に含むものとした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１階のみで独立した店舗となるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,595	311,400	5.0	1,557,000
							1.0	311,400
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		311,400		1,557,000
								311,400

⑨年額支払賃料	311,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,736,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,736,800 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 336,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,400,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,557,000 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,169 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 311,400 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 58,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,473,032 円　　　　（　 8,905 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２３２６　　　　-502	2,244 ( 2,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,595 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２２１９　　　　-501	1,826 ( 1,817)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 76.5]	100 [ 80.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,763
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,500 円	19,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,104 円	3,736,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 321,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,800 円	19,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 765,504 円　（　　　　　　 1,963 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

75 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 75 ％　＋　0.0675 × 10 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,229,410 円（　　　　　 3,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,473,032 円
②総費用	765,504 円
③純収益　①－②	2,707,528 円
④建物等に帰属する純収益	1,229,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,478,118 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,437,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,686 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,943,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岡崎 5-33　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岡崎市井田町字稲場１５番４	1803000022066-0000
2	岡崎市井田町字稲場１５番５	1803000022067-0000
3	岡崎市井田町字稲場１５番６	1803000022068-0000
4	岡崎市井田町字稲場１７番１０	1803010001246-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考