別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡崎 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-27 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　中野　雅之   TEL.
鑑定評価額 324,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市羽根町字東荒子７９番１外
(岡崎駅東１８街区１外)		 ②地積
　(㎡)		 1,352  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 ホテル

ＲＣ10		 店舗、店舗兼住宅等
が多い駅に近い商業
地域		 北西22m県道、南西側道 水道、ガス、下水 岡崎

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 岡崎駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ岡崎駅徒歩圏内に位置する商業地域で、商業地としての熟成が見込まれる。先行き不透明感は残るが、マン
ション需要も期待される地域であり、堅調な地域経済等を背景に、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市及び周辺市の主要駅前を中心に商圏を形成する商業地域で、広域的に形成されている。主たる需要
者は地縁性のある法人、全国的に事業展開する法人等である。同一需給圏の経済状況は堅調に推移しており、主要駅前
の商業地といった希少性の高い地域の需要は特に高い。土地取引に当たっては、業種、業態、事業戦略等により取引規
模、取引総額は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＪＲ岡崎駅徒歩圏内に位置する商業地域である。今後も発展が期待できる地域であるが土地価格に見合う賃
料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、事業用地の取得を目的とした取引
事例を基礎に試算されており、市場の実情に適合した実証的な価格である。よって、比準価格を中心に、収益価格を比
較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    274,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[129.0]		 [106.0]
100		 240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済は堅調に推移しており、競争力の乏
しい地域を除き、地価は上昇しているが、金
融政策の動向等による先行き不透明感は残る
。

駅徒歩圏内に位置する商業地域で、商業地域
としての発展と共にマンション需要も期待さ
れ、地価は上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０６
０８
-14		 岡崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b Ａ岡崎０６
２８
-28		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c Ａ豊橋０６
３９
-9		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ａ安城０６
３３
-16		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東25m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ａ豊橋０５
２７
-525		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,615  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
172,668 		 100
[  69.2]
249,520 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
264,000 
b (　           ) 
122,137  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,358 		 100
[  52.8]
233,633 
248,000 
c (　           ) 
298,626  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
347,831 		 100
[ 149.2]
233,131 
247,000 
d (　           ) 
154,531  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
169,171 		 100
[  75.9]
222,887 
236,000 
e (　           ) 
304,379  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
311,380 		 100
[ 143.3]
217,292 
230,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    244,000 円／㎡]  



岡崎 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,200,644 
10,213,467 
33,987,177 
24,068,400 
9,918,777 		 （　0.9545）
9,467,473 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    220,173,791 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 402.69 ＲＣ4 1,491.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,352 ㎡     29.0 m x   44.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸し店舗、２階以上は部分貸し事務所としての利用を想定。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
79.6 
262.80 
3,544 
931,363 		 5.0  4,656,815 
1.0  931,363 

 2～ 2		 事務所
387.07 
80.1 
310.00 
3,190 
988,900 		 5.0  4,944,500 
1.0  988,900 

 3～ 4		 事務所
387.07 
80.1 
310.00 
2,835 
878,850 		 3.0  2,636,550 
1.0  878,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,491.21 
80.0 
1,192.80 

3,677,963 		 14,874,415 
3,677,963 
⑨年額支払賃料      3,677,963 円　×　12ヶ月　＝　      44,135,556 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,192.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  33 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,980,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,135,556 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,980,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,766,933 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,348,623 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,874,415 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         139,820 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,677,963 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         712,201 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,200,644 円　　　　（　        32,693 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２２
０３
　　　　-502		 3,307  
(   3,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,891 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,544 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２３
０８
　　　　-502		 2,621  
(   2,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]
3,495 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,860,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,383,467 円  　　　       46,115,556　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,431,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,794,400 円  　　　　    372,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       372,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       372,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,213,467 円　（　　　　　　         7,554 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 372,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,491.21 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,068,400 円  
（　　　　　        17,802 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,200,644 円      
②総費用 10,213,467 円      
③純収益　①－② 33,987,177 円      
④建物等に帰属する純収益 24,068,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,918,777 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,467,473 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,003 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    220,173,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市羽根町字東荒子７９番１
 1803000400545-0000
2 　岡崎市羽根町字東荒子７９番２
 1803000400546-0000
3 　岡崎市羽根町字東荒子１０７番
 1803000400589-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡崎 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-27 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　博之   TEL.
鑑定評価額 326,000,000 円  １㎡当たりの価格 241,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市羽根町字東荒子７９番１外
(岡崎駅東１８街区１外)		 ②地積
　(㎡)		 1,352  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 ホテル

ＲＣ10		 店舗、店舗兼住宅等
が多い駅に近い商業
地域		 北西22m県道、南西側道 水道、ガス、下水 岡崎

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 岡崎駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ岡崎駅徒歩圏に位置するホテル、商業ビルが見られる商業地域である。背後の住宅地域は発展しつつあり、
駅の利用者も主要駅であることから多く、商業地域として徐々に発展をしていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は岡崎市内の繁華性の高い商業地域である。需要の中心はホテル、マンション建設など高度利用の建
物の建設を目的とする事業者である。駅徒歩圏にまとまった規模の土地供給が限定的なのに対して、多様な用途に対す
る需要が競合する地域であり価格水準は上昇傾向である。需要の中心となる価格帯は当該地域の事業形態が多様である
こと、また、土地の規模にバラツキがあることから把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域における取引は自用目的のものが大部分であり収益目的の土地取引は少ない。比準価格は主な需要者が重視す
る市場性を反映して求められている。一方、収益価格は建築費用の高騰や投資資金に見合うだけの賃料設定が出来ず低
位に求められた。当該地域は収益性よりも市場性を重視する地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を参酌
し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    274,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[127.9]		 [106.0]
100		 242,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建物建築費の高騰が続いているものの、自動
車産業を中心とした地域経済が堅調であるこ
とから資金力のある需要者が多く土地価格は
上昇傾向にある。

背後の住宅地域は発展しつつあり、また、近
隣地域は多様な需要が競合することから徐々
に商業地域として高度利用が進んでいくもの
と思料する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０５
１９
-528		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m県道、
北7.9m、角地
近商

(100,300)
b Ａ岡崎０５
２４
-516		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東9.4m市道、
北7.8m、角地
近商

(100,200)
c Ａ岡崎０６
１３
-18		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東17m県道、
中間画地
準工

(70,200)
d Ａ岡崎０５
１９
-532		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m国道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,967  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
153,454 		 100
[  72.9]
210,499 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
223,000 
b (　           ) 
177,558  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
171,193 		 100
[  65.0]
263,374 
279,000 
c (　           ) 
225,949  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
230,468 		 100
[  94.9]
242,854 
257,000 
d (　           ) 
174,916  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
179,639 		 100
[  75.9]
236,679 
251,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    246,000 円／㎡]  



岡崎 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、価格時点における土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,627,197 
10,195,534 
33,431,663 
24,068,400 
9,363,263 		 （　0.9545）
8,937,235 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    207,842,674 円　　　　（　    154,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 402.69 ＲＣ4 1,491.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,352 ㎡     29.0 m x   44.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸し店舗、２階以上は部分貸し事務所としての利用を想定。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
79.6 
262.80 
3,496 
918,749 		 5.0  4,593,745 
1.0  918,749 

 2～ 2		 事務所
387.07 
80.1 
310.00 
3,146 
975,260 		 5.0  4,876,300 
1.0  975,260 

 3～ 4		 事務所
387.07 
80.1 
310.00 
2,797 
867,070 		 3.0  2,601,210 
1.0  867,070 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,491.21 
80.0 
1,192.80 

3,628,149 		 14,672,465 
3,628,149 
⑨年額支払賃料      3,628,149 円　×　12ヶ月　＝　      43,537,788 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,192.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  33 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,980,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,537,788 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,980,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,731,067 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,786,721 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,672,465 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         137,921 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,628,149 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         702,555 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,627,197 円　　　　（　        32,269 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２２
０３
　　　　-502		 3,307  
(   3,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,825 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,571 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,496 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２２
２４
　　　　-501		 2,581  
(   2,525) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]
3,317 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,860,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,365,534 円  　　　       45,517,788　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,431,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,794,400 円  　　　　    372,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       372,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       372,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,195,534 円　（　　　　　　         7,541 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 372,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,491.21 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,068,400 円  
（　　　　　        17,802 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,627,197 円      
②総費用 10,195,534 円      
③純収益　①－② 33,431,663 円      
④建物等に帰属する純収益 24,068,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,363,263 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,937,235 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,610 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    207,842,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     154,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市羽根町字東荒子７９番１
 1803000400545-0000
2 　岡崎市羽根町字東荒子７９番２
 1803000400546-0000
3 　岡崎市羽根町字東荒子１０７番
 1803000400589-0000
4 　
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備考