別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡崎 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-26 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.
鑑定評価額 52,600,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市稲熊町字２丁目１０７番１外
 ②地積
　(㎡)		 457  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗、営業所、住宅
等が混在する路線商
業地域		 北東19m市道 水道、ガス、下水 東岡崎

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 東岡崎駅北東方

2.4km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、営業所等が見られる路線商業地域で用途的に熟成しており、繁華性等の地域要因に特段の変化はないため
、今後も現状を維持することが見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に幹線道路沿線を中心とする岡崎市内一円の商業地域。資本力のある地元企業及び全国規模でチェーン
展開する大手企業等が主な需要者である。空室が長期化するケースはあまり見られず、交通量の多い幹線道路沿線商業
地は根強い人気がある。当該路線商業地での事業用地確保の手段は主に事業用定期借地権であり、購入により取得する
ことは少ない。取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は店舗、営業所等が見られる路線商業地域で収益力は相応にあるが市場での賃料水準が低いため、収益価格は
元本価格に見合う賃料を設定し得ないことにより低位に求められた。従って、本件では、最近の不動産市場の動向を反
映して求められ、実証的な価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[105.8]		 100
[131.3]		 [100.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行に伴い、繁華性の高い
主要駅周辺や交通量の多い幹線道路沿線等の
希少性が認められる地域を中心に需要は堅調
に推移した。

準幹線道路沿いの商業地域で交通量に変化は
なく、空店舗は殆ど見られないなど地域要因
に変化は見られず、商業地としての繁華性は
維持されている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０６
２６
-17		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東21m県道、
北5.9m、角地
近商

(90,200)
b Ａ岡崎０６
０８
-27		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西40m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
c Ａ岡崎０６
２９
-14		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西30m国道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ岡崎０５
２６
-518		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e Ａ岡崎０６
２９
-17		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m県道、
北10.7m、
二方路
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,950  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
118,391 		 100
[  96.0]
123,324 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
116,352  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,283 		 100
[ 104.0]
112,772 
113,000 
c (　           ) 
81,941  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
84,951 		 100
[  76.5]
111,047 
111,000 
d (　           ) 
78,047  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,764 		 100
[  69.7]
114,439 
114,000 
e (　           ) 
99,849  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
96,426 		 100
[  85.7]
112,516 
113,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



岡崎 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,946,964 
1,828,301 
7,118,663 
6,179,000 
939,663 		 （　0.9725）
913,822 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     20,307,156 円　　　　（　     44,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 178.32 ＬＳ3 534.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   457 ㎡     18.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し、２階はファミリータイプの住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.32 
80.0 
142.66 
2,433 
347,092 		 5.0  1,735,460 
1.0  347,092 

 2～ 3		 居宅
178.32 
90.0 
160.49 
1,289 
206,872 		 2.0  413,744 
1.0  206,872 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
534.96 
86.7 
463.64 

760,836 		 2,562,948 
760,836 
⑨年額支払賃料        760,836 円　×　12ヶ月　＝　       9,130,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     463.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,130,032 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   7.5 ％　＝　　       711,752 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,778,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,562,948 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,707 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          760,836 円　×　　  92.5 ％　　×　　　 0.2060　＝　         144,977 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,946,964 円　　　　（　        19,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２３
２７
　　　　-501		 1,987  
(   1,952) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 85.0]
2,541 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,485 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,433 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２２
２２
　　　　-501		 2,672  
(   2,592) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,429 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 417,500 円  　　　　     83,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 284,701 円  　　　        9,490,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      851,700 円  　　　　     83,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,500 円  　　　　     83,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,500 円  　　　　     83,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,828,301 円　（　　　　　　         4,001 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     534.96 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,179,000 円  
（　　　　　        13,521 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,946,964 円      
②総費用 1,828,301 円      
③純収益　①－② 7,118,663 円      
④建物等に帰属する純収益 6,179,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 939,663 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 913,822 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,000 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,307,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市稲熊町字二丁目１０７番１
 1803000030577-0000
2 　岡崎市稲熊町字二丁目１０８番１
 1803000030579-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡崎 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-26 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　博之   TEL.
鑑定評価額 52,600,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市稲熊町字２丁目１０７番１外
 ②地積
　(㎡)		 457  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗、営業所、住宅
等が混在する路線商
業地域		 北東19m市道 水道、ガス、下水 東岡崎

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 東岡崎駅北東方

2.4km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 事業所、店舗併用住宅、一般住宅等が混在する路線商業地域である。市内中心部に比較的近く背後の住宅地域も
発展しつつあり需要は底堅い。地域の土地利用形態に大きな変化はなく当面現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は岡崎市内の事業所を中心とする路線商業地域である。需要の中心は飲食、物販のチェーン展開を行
う地縁性のある法人である。背後の住宅地域の発展に伴い同地域における商業地需要は高まりつつある、一方で供給が
限られていることから価格水準は上昇傾向である。需要の中心となる価格帯は当該地域の事業形態が多様であること、
また、土地の規模にバラツキがあることから把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域における取引は自用目的のものが大部分であり収益目的の土地取引は殆ど見られない。比準価格は主な需要者
が重視する市場性を反映して求められている。一方、収益価格は当該地域の賃貸需要が低迷していることから貸手の希
望する賃料設定が出来ず低位に求められた。当該地域は収益性よりも市場性を重視する地域であることから、比準価格
を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[105.8]		 100
[132.3]		 [100.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建物建築費の高騰が続いているものの、自動
車産業を中心とした地域経済が堅調であるこ
とから資金力のある需要者が多く土地価格は
上昇傾向にある。

物販、飲食チェーン店などの出店、退出が見
られるが、地域の土地利用形態に大きな変化
は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０６
２６
-17		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東21m県道、
北5.9m、角地
近商

(90,200)
b Ａ岡崎０６
２９
-14		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西30m国道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ岡崎０６
０３
-5		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東16m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
d Ａ岡崎０６
２９
-17		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m県道、
北10.7m、
二方路
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,950  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
118,391 		 100
[ 101.0]
117,219 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
81,941  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
84,951 		 100
[  81.6]
104,107 
104,000 
c (　           ) 
96,868  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
109,353 		 100
[  91.8]
119,121 
119,000 
d (　           ) 
99,849  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
96,426 		 100
[  86.7]
111,218 
111,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



岡崎 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、価格時点における土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,178,135 
1,835,658 
7,342,477 
6,179,000 
1,163,477 		 （　0.9725）
1,131,481 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     25,144,022 円　　　　（　     55,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 178.32 ＬＳ3 534.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   457 ㎡     18.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２～３階は平均専有面積約５３㎡のファミリータイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.32 
80.0 
142.66 
2,448 
349,232 		 5.0  1,746,160 
1.0  349,232 

 2～ 3		 居宅
178.32 
90.0 
160.49 
1,346 
216,020 		 2.0  432,040 
1.0  216,020 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
534.96 
86.7 
463.64 

781,272 		 2,610,240 
781,272 
⑨年額支払賃料        781,272 円　×　12ヶ月　＝　       9,375,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     463.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,375,264 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   7.5 ％　＝　　       730,145 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,005,119 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,610,240 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,145 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          781,272 円　×　　  92.5 ％　　×　　　 0.2060　＝　         148,871 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,178,135 円　　　　（　        20,083 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２２
２２
　　　　-501		 2,672  
(   2,592) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,429 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,448 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２３
２６
　　　　-502		 2,244  
(   2,236) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,570 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 417,500 円  　　　　     83,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 292,058 円  　　　        9,735,264　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      851,700 円  　　　　     83,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,500 円  　　　　     83,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,500 円  　　　　     83,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,835,658 円　（　　　　　　         4,017 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     534.96 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,179,000 円  
（　　　　　        13,521 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,178,135 円      
②総費用 1,835,658 円      
③純収益　①－② 7,342,477 円      
④建物等に帰属する純収益 6,179,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,163,477 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,131,481 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,476 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,144,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市稲熊町字二丁目１０７番１
 1803000030577-0000
2 　岡崎市稲熊町字二丁目１０８番１
 1803000030579-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考