別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡崎 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-20 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　梅村　正明   TEL.
鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市本宿町字一里山１５番６外
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
台形
1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗が多い既成
の近隣商業地域
 南西7.2m市道、北西側道 水道、ガス、下水 本宿

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西     5 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ市道 交通

施設		 本宿駅南西方

140m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの近隣商業地域で商業地域としては停滞気味であり、物価上昇の影響により先行き不透明感も強いが、
本宿駅に近く利便性に優れるため住宅地への転用も可能で地価水準は当面は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に岡崎市内一円の商業地域。主たる需要者は地元の個人事業主又は法人等で外部からの流入は少ない。
郊外型大型店舗に顧客が流出する傾向が続く中で、背後の住宅地における底堅い需要を反映し、住宅地への転用も視野
に入れた需要もあり、周辺住宅地の価格とほぼ均衡した価格水準にある現状で、価格は安定的に推移している。取引さ
れる規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は旧来からの既成商業地域で同様な状況にある類似地域内での複数の取引事例より得られた比準価格は規範性
がある。他方、衰退傾向にある中で近隣地域におけるテナント需要がかなり弱いこと、最近の建築費用上昇の中でも賃
料の上昇は見込み薄であること等を反映し、収益価格は低位に求められた。従って、本評価では実証的な価格である比
準価格を中心とし、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[130.4]		 [107.0]
100		 88,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人手不足と円安による物価上昇により生活へ
の影響が危惧されているが、当地域では賃金
上昇も多くの企業で行われ、有効需要は堅調
である。

旧来からの本宿駅周辺の商業地域で、周辺商
業地発展の中で衰退傾向であるが、住宅地へ
の転用も可能で住宅地域と価格的にも均衡し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０６
０８
-29		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
b Ａ岡崎０６
２９
-14		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西30m国道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ岡崎０６
２９
-17		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m県道、
北10.7m、
二方路
工業

(70,200)
d Ａ岡崎０６
０３
-20		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南10m府道、
北西4m、角地
１住居

(60,200)
e Ａ岡崎０６
０３
-5		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東16m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,613 		 100
[ 102.7]
84,336 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
90,200 
b (　           ) 
81,941  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
84,951 		 100
[ 102.2]
83,122 
88,900 
c (　           ) 
99,849  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
96,426 		 100
[ 116.8]
82,557 
88,300 
d (　           ) 
109,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
104,854 		 100
[ 121.7]
86,158 
92,200 
e (　           ) 
96,868  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
109,353 		 100
[ 126.8]
86,241 
92,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,000 円／㎡]  



岡崎 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,770,561 
436,480 
1,334,081 
698,105 
635,976 		 （　0.9714）
617,787 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     12,870,563 円　　　　（　     62,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 72.90 ＬＳ1 72.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   205 ㎡     10.5 m x   16.2 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.90 
100.0 
72.90 
2,154 
157,027 		 5.0  785,135 
1.0  157,027 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
72.90 
100.0 
72.90 

157,027 		 785,135 
157,027 
⑨年額支払賃料        157,027 円　×　12ヶ月　＝　       1,884,324 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      72.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,884,324 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       150,746 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,733,578 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           785,135 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,223 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          157,027 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          29,760 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,770,561 円　　　　（　         8,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２２
０３
　　　　-501		 1,562  
(   1,532) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 70.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,214 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,154 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２０
２１
　　　　-501		 1,018  
(     999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,296 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 47,750 円  　　　　      9,550,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 56,530 円  　　　        1,884,324　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      215,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　       97,400 円  　　　　      9,550,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料         9,550 円  　　　　      9,550,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金         9,550 円  　　　　      9,550,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         436,480 円　（　　　　　　         2,129 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 55 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,550,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 126,000 円／㎡　×　      72.90 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 55 ％　＋　0.0789 ×  15 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 698,105 円  
（　　　　　         3,405 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,770,561 円      
②総費用 436,480 円      
③純収益　①－② 1,334,081 円      
④建物等に帰属する純収益 698,105 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 635,976 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 617,787 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,014 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,870,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市本宿町字一里山１５番６
 1803000449433-0000
2 　岡崎市本宿町字一里山１９番３
 1803000449470-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡崎 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-20 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.
鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 89,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市本宿町字一里山１５番６外
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
台形
1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗が多い既成
の近隣商業地域
 南西7.2m市道、北西側道 水道、ガス、下水 本宿

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西     5 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ市道 交通

施設		 本宿駅南西方

140m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの近隣商業地域で商業地域としては停滞気味であるが商業集積は維持されている。２０２５年１０月に
隣接の舞木町にて大規模商業施設が開業予定であり、当地域における需要も今後喚起されることが期待される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に岡崎市域一円に存する近隣商業地域並びに路線商業地域。主たる需要者は地元の個人事業主又は法人
等。郊外型大型店舗に顧客が流出する傾向が続く中でテナント需要は若干弱含みだが、背後の住宅地における底堅い需
要を反映し、相対的に割安な商業地の価格水準は安定的に推移している。取引される規模や価格帯はまちまちであり、
需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は旧来からの既成商業地域で自用の店舗等が大半を占めていること、長年商業地としては停滞気味であり近隣
地域におけるテナント需要がかなり弱いこと等を反映し、元本価格に見合う賃料設定ができず収益価格は低位に求めら
れた。従って、本件では、最近の不動産市場の動向を反映して求められた実証的な価格である比準価格を中心に、収益
価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[129.5]		 [107.0]
100		 89,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行に伴い、繁華性の高い
主要駅周辺や交通量の多い幹線道路沿線等の
希少性が認められる地域を中心に需要は堅調
に推移した。

舞木町で大規模商業施設の工事も開始され、
それに伴い工事業者向け貸駐車場等の需要は
高まりつつあるが、当地域の繁華性に変化は
見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０５
２４
-524		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b Ａ岡崎０６
２２
-6		 岡崎市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m県道、
中間画地
近商

(81,256)
c Ａ岡崎０６
０８
-8		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d Ａ岡崎０６
０８
-29		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,992  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
110,202 		 100
[ 139.1]
79,225 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
84,800 
b (　     60,329) 
120,658  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.2]
136,175 		 100
[ 130.2]
104,589 
112,000 
c (　           ) 
127,990  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
130,294 		 100
[ 152.4]
85,495 
91,500 
d (　           ) 
85,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,613 		 100
[  97.3]
89,016 
95,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -9.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,500 円／㎡]  



岡崎 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,752,475 
438,452 
1,314,023 
709,070 
604,953 		 （　0.9714）
587,651 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     12,242,729 円　　　　（　     59,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 72.90 ＬＳ1 72.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   205 ㎡     10.5 m x   16.2 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階建店舗一棟貸しの建物を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.90 
100.0 
72.90 
2,132 
155,423 		 5.0  777,115 
1.0  155,423 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
72.90 
100.0 
72.90 

155,423 		 777,115 
155,423 
⑨年額支払賃料        155,423 円　×　12ヶ月　＝　       1,865,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      72.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,865,076 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       149,206 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,715,870 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           777,115 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,149 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          155,423 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          29,456 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,752,475 円　　　　（　         8,549 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２３
２６
　　　　-502		 2,244  
(   2,236) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,137 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,177 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,132 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２３
２６
　　　　-503		 2,092  
(   2,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[ 80.0]
2,216 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 48,500 円  　　　　      9,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 55,952 円  　　　        1,865,076　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      215,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　       98,900 円  　　　　      9,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料         9,700 円  　　　　      9,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金         9,700 円  　　　　      9,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         438,452 円　（　　　　　　         2,139 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 55 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 128,000 円／㎡　×　      72.90 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 55 ％　＋　0.0789 ×  15 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 709,070 円  
（　　　　　         3,459 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,752,475 円      
②総費用 438,452 円      
③純収益　①－② 1,314,023 円      
④建物等に帰属する純収益 709,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 604,953 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 587,651 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,867 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,242,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市本宿町字一里山１５番６
 1803000449433-0000
2 　岡崎市本宿町字一里山１９番３
 1803000449470-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考