鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
岡崎 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡崎 5-16

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　穂坂　文雄

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡崎市美合町字生田２４９番１外				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	低層店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	北西8.1m県道	水道、ガス、下水	美合 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．１ｍ県道

交通

施設

美合駅北方

270m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、低層店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状
のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に岡崎市や隣接市町内における商業地域である。需要者の中心は、主に西三河や地元岡崎市を基盤と
する個人事業主や法人等である。市場における需給動向は、美合駅に近く、背後地の状況等からも一定の需要が認めら
れ地価は概ね堅調に推移している。又、取引には事業用定期借地に基づくものが見られる中、規模、立地条件等により
需要の強弱に開差がある為、中心となる価格帯を見出すことが困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の属する地域は、低層店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であるが、自己使用目的の物件が中心とな
っている地域である為、賃貸事業の収支が芳しくない。よって、収益価格は低位に求められた。ここで、収益価格には
多くの想定要素が含まれている為、収益価格を参考に留め、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映した比準価格を
重視し、代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡崎 5-33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[ 95.3]

[100.0]
100

113,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

愛知県のほぼ中央に位置する中核市であるが
、人口の集約化等から不動産市場では二極化
が顕在化しつつある。

低層店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅に近い商業地
であり、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡崎 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０５２４ -524	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	Ａ岡崎０５２４ -516	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9.4m市道、北7.8m、角地		近商 (100,200)
c	Ａ岡崎０６０８ -20	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西16m市道、西6m、北6m、三方路		２住居 (70,200)
d	Ａ岡崎０５２６ -518	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西20m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ａ岡崎０６２９ -32	岡崎市		更地	（　）	ほぼ整形	北6m区画街路、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,992	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,202	100 [ 103.8]	106,168	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 177,558	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	171,193	100 [ 122.9]	139,295		139,000
c	(　 ) 207,335	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	196,096	100 [ 144.1]	136,083		136,000
d	(　 ) 78,047	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,764	100 [ 74.3]	107,354		107,000
e	(　 ) 124,476	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,463	100 [ 103.5]	123,153		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

岡崎 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,604,732	338,035	1,266,697	747,400	519,297	（　0.9725） 505,016	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,222,578 円　　　　（　 85,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	69.56	ＬＳ1	69.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	131 ㎡	7.0 m x 19.8 m	前面道路：県道　 8.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの平家建店舗を想定し、駐車場使用料は賃料に含むものとした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しの為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	69.56	100.0	69.56	2,046	142,320	5.0	711,600
							1.0	142,320
～

～

～

～

計		69.56	100.0	69.56		142,320		711,600
								142,320

⑨年額支払賃料	142,320 円　×　12ヶ月　＝　 1,707,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 69.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,707,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,627 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,571,213 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	711,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,547 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 142,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 26,972 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,604,732 円　　　　（　 12,250 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２３０３　　　　-501	1,489 ( 1,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,020	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,090 円/㎡　月額支払賃料（　 2,046 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２３２６　　　　-503	2,092 ( 2,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,279
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	50,500 円	10,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	51,235 円	1,707,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 103,000 円	10,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	10,100 円	10,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	10,100 円	10,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 338,035 円　（　　　　　　 2,580 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	10,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 69.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	747,400 円（　　　　　 5,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,604,732 円
②総費用	338,035 円
③純収益　①－②	1,266,697 円
④建物等に帰属する純収益	747,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	519,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	505,016 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,222,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岡崎 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岡崎市美合町字生田２４９番１	1803000416099-0000
2	岡崎市美合町字生田２５０番３	1803010003183-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
岡崎 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡崎 5-16

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　梅村　正明

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡崎市美合町字生田２４９番１外				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	低層店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	北西8.1m県道	水道、ガス、下水	美合 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．１ｍ県道

交通

施設

美合駅北方

270m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

美合駅徒歩圏内の店舗併用住宅が多く見られる旧来からの商業地域である。店舗、事務所の規模、種類に特段の
変化はなく、当面現状を維持するものと予測するが、駅から徒歩圏内の住宅地への転用も可能である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡崎市内の幹線又は準幹線街路沿いの商業地域で、需要の中心は地縁性を有する個人事業者または中小企
業である。当地域は従来繁華性のある商業地であったが、その後幹線道路沿いの大型店舗への顧客の流出等により商業
地域としての賑わいは低下したが、住宅用地への転用の可能性もあり、背後地の住宅地価格水準との比較の中で地価水
準は強含み傾向にある。中心となる取引の価格帯は画地規模にバラツキがあり把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域における取引は自用目的のものが大部分であり、比準価格は主な需要者が重視する市場性を反映して求められ
ている。一方、収益価格は対象地の画地規模が小さく駐車場の確保が困難であり効率のよい賃貸用建物の想定が困難で
あることから低位に求められた。当該地域は収益性よりも市場性を重視する地域であることから、比準価格を採用し、
収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡崎 5-33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[ 95.3]

[100.0]
100

113,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人手不足と円安による物価上昇により生活へ
の影響が危惧されているが、当地域では賃金
上昇も多くの企業で行われ、有効需要は堅調
である。

旧来からの店舗併用住宅が多い商業地域で、
商業地としては衰退の傾向も見受けられるが
周辺住宅地との価格差はほとんど無く住宅価
格の影響がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡崎 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０６０８ -27	岡崎市		建付地	（　）	長方形	北西40m県道、中間画地		準住居 (60,200)
b	Ａ岡崎０６０３ -5	岡崎市		更地	（　）	台形	南東16m県道、中間画地		準住居 (60,200)
c	Ａ岡崎０６０３ -20	岡崎市		更地	（　）	ほぼ整形	南10m府道、北西4m、角地		１住居 (60,200)
d	Ａ岡崎０６０８ -8	岡崎市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,352	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	117,283	100 [ 102.5]	114,422	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 96,868	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	109,353	100 [ 94.7]	115,473		115,000
c	(　 ) 109,223	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	104,854	100 [ 90.0]	116,504		117,000
d	(　 ) 127,990	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	130,294	100 [ 110.4]	118,020		118,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

岡崎 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,520,808	329,646	1,191,162	693,670	497,492	（　0.9725） 483,811	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,751,356 円　　　　（　 82,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	69.56	ＬＳ1	69.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	131 ㎡	7.0 m x 19.8 m	前面道路：県道　 8.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	69.56	100.0	69.56	1,939	134,877	5.0	674,385
							1.0	134,877
～

～

～

～

計		69.56	100.0	69.56		134,877		674,385
								134,877

⑨年額支払賃料	134,877 円　×　12ヶ月　＝　 1,618,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 69.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,618,524 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 129,482 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,489,042 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	674,385 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 134,877 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 25,562 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,520,808 円　　　　（　 11,609 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２４２２　　　　-501	1,638 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 80.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,939 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２４２８　　　　-502	1,549 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,169
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	48,850 円	9,770,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	48,556 円	1,618,524　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 99,600 円	9,770,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	9,770 円	9,770,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	9,770 円	9,770,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 329,646 円　（　　　　　　 2,516 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

55 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

15 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	9,770,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 69.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 55 ％　＋　0.0769 × 15 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	693,670 円（　　　　　 5,295 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,520,808 円
②総費用	329,646 円
③純収益　①－②	1,191,162 円
④建物等に帰属する純収益	693,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	497,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	483,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,751,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岡崎 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岡崎市美合町字生田２４９番１	1803000416099-0000
2	岡崎市美合町字生田２５０番３	1803010003183-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考