別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡崎 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-13 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.
鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市康生通南２丁目５番外
 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1.2:1		 事務所

ＲＣ4		 低層から高層の事務
所、店舗が建ち並ぶ
商業地域		 東30m県道 水道、ガス、下水 東岡崎

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 東岡崎駅北西方

760m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ商業地域である。周辺の東岡崎駅周辺地区整備事業の進捗にしたがって、繁華性の向上が期待
される。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡崎市中心部の商業地域及び市内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、同一需
給圏内に事業拠点を有する地元の法人及び個人事業者のほか、全国規模で展開する法人である。周辺で施行中の東岡崎
駅周辺地区整備事業等により繁華性の向上が期待される。新規の取引は少ないものの需要は概ね堅調に推移している。
取引面積や総額は業種や事業規模によって異なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事業者向けの商業用賃貸物件が見受けられるものの、収益価格については想定する建物の用途、賃料水準の
設定等の想定要因によって試算価格が左右され、収益価格の信頼性はやや劣り低目に試算された。従って、本評価では
市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更に代表標準地と規準した
価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    161,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 161,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は先行き不透明感があるものの、緩やか
に回復している。市内の商業地は商況が厳し
いながらも実需を中心に持ち直している。


名鉄東岡崎駅徒歩圏内の繁華性のある商業地
域である。周辺地域にて施行中の地区整備計
画等により、繁華性、利便性の向上が期待さ
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０５
１９
-528		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m県道、
北7.9m、角地
近商

(100,300)
b Ａ岡崎０５
１９
-531		 岡崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
北8.1m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
c Ａ岡崎０６
２６
-2		 岡崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m国道、
西6m、二方路
近商

(90,300)
d Ａ岡崎０６
０８
-9		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北23.5m国道、
中間画地
近商

(90,300)
e Ａ岡崎０５
１９
-530		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,967  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
153,454 		 100
[  97.0]
158,200 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
158,000 
b (　           ) 
165,070  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
159,775 		 100
[  96.9]
164,886 
165,000 
c (　           ) 
157,604  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
155,634 		 100
[  95.0]
163,825 
164,000 
d (　           ) 
113,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,260 		 100
[  71.3]
161,655 
162,000 
e (　           ) 
151,497  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,436 		 100
[  96.0]
161,913 
162,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    162,000 円／㎡]  



岡崎 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,514,678 
4,539,956 
14,974,722 
13,947,100 
1,027,622 		 （　0.9530）
979,324 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     21,762,756 円　　　　（　     91,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 189.00 ＲＣ5 888.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   238 ㎡     16.5 m x   14.3 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所で各階フロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
177.75 
70.3 
124.88 
3,054 
381,384 		 5.0  1,906,920 
1.0  381,384 

 2～ 5		 事務所
177.75 
83.9 
149.13 
2,262 
337,332 		 5.0  1,686,660 
1.0  337,332 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
888.75 
81.2 
721.40 

1,730,712 		 8,653,560 
1,730,712 
⑨年額支払賃料      1,730,712 円　×　12ヶ月　＝　      20,768,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     721.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,768,544 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,661,484 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,107,060 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,653,560 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,613 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,730,712 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         328,005 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,514,678 円　　　　（　        81,994 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２３
１３
　　　　-502		 2,163  
(   2,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,305 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,262 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２２
２４
　　　　-501		 2,581  
(   2,525) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.9]		 100
[100.0]
2,611 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,055,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 623,056 円  　　　       20,768,544　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      287,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,152,200 円  　　　　    211,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,539,956 円　（　　　　　　        19,075 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 211,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     888.75 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,947,100 円  
（　　　　　        58,601 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,514,678 円      
②総費用 4,539,956 円      
③純収益　①－② 14,974,722 円      
④建物等に帰属する純収益 13,947,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,027,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 979,324 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,115 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,762,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市康生通南二丁目５番
 1803000163246-0000
2 　岡崎市康生通南二丁目６番
 1803000163247-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡崎 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-13 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐野　克彦   TEL.
鑑定評価額 38,100,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市康生通南２丁目５番外
 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1.2:1		 事務所

ＲＣ4		 低層から高層の事務
所、店舗が建ち並ぶ
商業地域		 東30m県道 水道、ガス、下水 東岡崎

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 東岡崎駅北西方

760m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、店舗が建ち並ぶ普通商業地域で岡崎市ＱＵＲＵＷＡプロジェクト内にあり、諸施設の整備も計画され中
心部の活性化が期待され、客足の流動性も向上しているが、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市内の商業地域である。主たる需要者は営業所、店舗等を営む個人事業主・法人である。店舗・事務
所ビル等が連たんし、繁華性も高く、岡崎市のプロジェクトによる諸施設の整備も計画され、中心部の活性化が期待さ
れ、客足の流動性も向上し、需要は底堅く推移している。景気は緩やかに回復しており、商況も回復がみられ、地価は
上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は利用目的、規模等により一定でないため見い出しにくい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、実証的で説得力に富む価格である。収益価格が低位に
試算されたのは、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためであると思料する。調整にあたっては、同じ地域
内や類似する地域での取引価格を指標とする傾向が強いため豊富な資料に裏付けられ市場性を反映した信頼性の高い比
準価格を重視し、規範性が劣る収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    161,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [100.0]
100		 159,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 自動車関連産業の業績は好調であり、景気は
緩やかに回復しており、不動産市場は一部に
弱さもみられるが、安定的に推移している。


岡崎市ＱＵＲＵＷＡプロジェクト内にあり、
諸施設の整備も計画され、中心部の活性化が
期待され、客足の流動性も向上し、需要は堅
調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０６
２４
-25		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北19.9m市道、
西8m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b Ａ岡崎０５
２４
-30		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.2m市道、
北3m、角地
商業

(90,400)
c Ａ岡崎０５
１９
-528		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m県道、
北7.9m、角地
近商

(100,300)
d Ａ岡崎０６
２９
-1		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m県道、
北東4m、
二方路
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
163,456  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
159,370 		 100
[  96.0]
166,010 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
166,000 
b (　           ) 
117,075  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
125,299 		 100
[  77.0]
162,726 
163,000 
c (　           ) 
157,967  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
153,454 		 100
[  95.1]
161,361 
161,000 
d (　           ) 
153,312  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
151,824 		 100
[  88.4]
171,747 
172,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



岡崎 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,159,314 
4,238,683 
13,920,631 
12,955,600 
965,031 		 （　0.9530）
919,675 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     20,437,222 円　　　　（　     85,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 189.00 ＲＣ5 888.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   238 ㎡     16.5 m x   14.3 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロアー貸店舗、２階以上事務所としてフロアないし適宜部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
177.75 
70.2 
124.78 
2,815 
351,256 		 5.0  1,756,280 
1.0  351,256 

 2～ 5		 事務所
177.75 
83.9 
149.13 
2,111 
314,813 		 5.0  1,574,065 
1.0  314,813 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
888.75 
81.2 
721.30 

1,610,508 		 8,052,540 
1,610,508 
⑨年額支払賃料      1,610,508 円　×　12ヶ月　＝　      19,326,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     721.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,326,096 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,546,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,780,008 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,052,540 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,083 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,610,508 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         305,223 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,159,314 円　　　　（　        76,300 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２４
０８
　　　　-501		 2,102  
(   2,096) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,766 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,875 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,815 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２３
２６
　　　　-502		 2,244  
(   2,236) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,984 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 980,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 579,783 円  　　　       19,326,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      287,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,999,200 円  　　　　    196,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,238,683 円　（　　　　　　        17,810 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     888.75 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,955,600 円  
（　　　　　        54,435 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,159,314 円      
②総費用 4,238,683 円      
③純収益　①－② 13,920,631 円      
④建物等に帰属する純収益 12,955,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 965,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 919,675 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,864 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,437,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市康生通南二丁目５番
 1803000163246-0000
2 　岡崎市康生通南二丁目６番
 1803000163247-0000
3 　
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備考