別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡崎 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-5 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.
鑑定評価額 59,900,000 円  １㎡当たりの価格 292,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市明大寺本町４丁目１４番
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 店舗、事務所、飲食
店等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北17m県道 水道、ガス、下水 東岡崎

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 繁華性の高い東岡崎駅北口ロ
ータリー至近の商業地		 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 東岡崎駅北西方

130m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナの５類移行に伴い人出も大分回復し、東岡崎駅の再開発は進捗を見せ、飲食店が多い当地域における
繁華性も維持されていることから、当面は駅前商業地としての現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    296,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は比較的繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は事業目的及び投資目的の法人、個人事業主等である
。交通量が多く繁華性の高い商業地域には稀少性が認められ、中小規模のテナントを中心に需要は新型コロナ前の状態
に戻りつつあり、新型コロナの影響により弱い状態が続いていた大規模テナントにおいても空室が解消されつつある。
取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は東岡崎駅周辺の実際の取引事例を中心に試算された実証的な価格である。収益価格は従来より賃貸市場は成
熟した地域ではあるが、収益還元法は試算過程において想定要素を多分に含むことも否めない。以上により、実際の取
引では駅前商業地の希少性や資産性が重視されていることを鑑み、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の
上、一般的要因の動向、周辺類似地域における地価動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　岡崎（県） 5-9             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    286,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行に伴い、繁華性の高い
主要駅周辺や交通量の多い幹線道路沿線等の
希少性が認められる地域を中心に需要は堅調
に推移した。

新型コロナの５類移行後、若年層を中心に人
出も大分戻りつつあり、テナント需要も新型
コロナ流行前の状態にまで回復しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％ +2.1 ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０６
０８
-4		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東21m県道、
西2.6m、
二方路
近商

(90,300)
b Ａ岡崎０６
０８
-14		 岡崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c Ａ岡崎０５
１９
-528		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m県道、
北7.9m、角地
近商

(100,300)
d Ａ岡崎０５
１９
-531		 岡崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
北8.1m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e Ａ岡崎０５
２４
-516		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東9.4m市道、
北7.8m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,985  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
258,470 		 100
[  68.4]
377,880 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
378,000 
b (　           ) 
169,615  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
172,668 		 100
[  64.6]
267,288 
267,000 
c (　           ) 
157,967  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
153,454 		 100
[  52.4]
292,851 
293,000 
d (　           ) 
165,070  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
159,775 		 100
[  51.9]
307,852 
308,000 
e (　           ) 
177,558  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
171,193 		 100
[  54.5]
314,116 
314,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    296,000 円／㎡]  



岡崎 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,025,275 
4,454,131 
14,571,144 
12,810,600 
1,760,544 		 （　0.9545）
1,680,439 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     39,079,977 円　　　　（　    191,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 164.00 ＲＣ5F1B 838.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   205 ㎡     11.0 m x   18.5 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上を事務所としてテナントの業種等により適宜フロアまたは部分貸し。 ⑦有効率　  67.2 ％
の理由		 階段、ＥＶ、ホール等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
38.16 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
160.00 
76.8 
122.90 
4,240 
521,096 		 5.0  2,605,480 
1.0  521,096 

 2～ 5		 事務所
160.00 
68.8 
110.02 
2,650 
291,553 		 5.0  1,457,765 
1.0  291,553 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
838.16 
67.2 
562.98 

1,687,308 		 8,436,540 
1,687,308 
⑨年額支払賃料      1,687,308 円　×　12ヶ月　＝　      20,247,696 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     562.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,247,696 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,619,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,627,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,436,540 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,616 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,687,308 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         319,779 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,025,275 円　　　　（　        92,806 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２３
０８
　　　　-501		 2,866  
(   2,691) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]
2,743 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,707 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２３
１３
　　　　-502		 2,163  
(   2,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
2,670 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 607,431 円  　　　       20,247,696　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      441,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,019,600 円  　　　　    198,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,454,131 円　（　　　　　　        21,727 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     838.16 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,810,600 円  
（　　　　　        62,491 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,025,275 円      
②総費用 4,454,131 円      
③純収益　①－② 14,571,144 円      
④建物等に帰属する純収益 12,810,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,760,544 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,680,439 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,197 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,079,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     191,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市明大寺本町四丁目１４番
 1803000442640-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡崎 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-5 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.
鑑定評価額 59,900,000 円  １㎡当たりの価格 292,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市明大寺本町４丁目１４番
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 店舗、事務所、飲食
店等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北17m県道 水道、ガス、下水 東岡崎

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 商業集積度が高い東岡崎駅前
通り中心部に所在する。		 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 東岡崎駅北西方

130m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性の高い名鉄東岡崎駅前の商業地域である。東岡崎駅周辺地区整備事業の進捗にしたがって、地価水準は上
昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    182,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡崎市をはじめ、刈谷市、安城市等の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に
事業拠点を有する地元の法人及び全国規模で展開する投資目的や事業目的の法人である。現在施行中の東岡崎駅周辺地
区整備事業等により利便性や繁華性の向上が期待される。駅前商業地としての稀少性から需要は堅調である。取引面積
や総額は業種や事業規模によって異なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事業者向けの商業用賃貸物件が見受けられるものの、収益価格については想定する建物の用途、賃料水準の
設定等の想定要因によって試算価格が左右され、収益価格の信頼性は相対的にやや劣り、低目に試算された。従って、
本評価では市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、他の標準地との
均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　岡崎（県） 5-9             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    271,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は先行き不透明感があるものの、緩やか
に回復している。市内の商業地は商況が厳し
いながらも実需を中心に持ち直している。


名鉄東岡崎駅前の繁華性の高い商業地域であ
る。周辺地域にて施行中の地区整備計画等に
より、繁華性、利便性が向上しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％ +7.7 ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０５
１９
-532		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m国道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ岡崎０６
０８
-20		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16m市道、
西6m、北6m、
三方路
２住居

(70,200)
c Ａ刈谷０５
２９
-503		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ａ安城０５
３７
-519		 安城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西12m市道、
南東8m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
174,916  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
179,639 		 100
[  61.5]
292,096 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
292,000 
b (　           ) 
207,335  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
196,096 		 100
[  67.1]
292,244 
292,000 
c (　           ) 
232,916  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
252,405 		 100
[  87.5]
288,463 
288,000 
d (　           ) 
190,098  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
201,504 		 100
[  67.7]
297,643 
298,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    293,000 円／㎡]  



岡崎 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,115,830 
4,491,422 
14,624,408 
12,940,000 
1,684,408 		 （　0.9545）
1,607,767 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     37,389,930 円　　　　（　    182,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 164.00 ＲＣ5F1B 838.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   205 ㎡     11.0 m x   18.5 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所を想定した。 ⑦有効率　  67.2 ％
の理由		 階段、ＥＶ、ホール等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
38.16 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
160.00 
76.8 
122.90 
4,223 
519,007 		 5.0  2,595,035 
1.0  519,007 

 2～ 5		 事務所
160.00 
68.8 
110.02 
2,673 
294,083 		 5.0  1,470,415 
1.0  294,083 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
838.16 
67.2 
562.98 

1,695,339 		 8,476,695 
1,695,339 
⑨年額支払賃料      1,695,339 円　×　12ヶ月　＝　      20,344,068 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     562.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,344,068 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,627,525 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,716,543 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,476,695 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,986 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,695,339 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         321,301 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,115,830 円　　　　（　        93,248 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２１
１７
　　　　-501		 2,920  
(   2,858) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 94.1]		 100
[115.0]
2,871 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,673 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２０
０３
　　　　-502		 2,555  
(   2,501) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 94.1]		 100
[115.0]
2,714 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,000,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 610,322 円  　　　       20,344,068　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      441,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,040,000 円  　　　　    200,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,491,422 円　（　　　　　　        21,909 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     838.16 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,940,000 円  
（　　　　　        63,122 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,115,830 円      
②総費用 4,491,422 円      
③純収益　①－② 14,624,408 円      
④建物等に帰属する純収益 12,940,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,684,408 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,607,767 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,843 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,389,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     182,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市明大寺本町四丁目１４番
 1803000442640-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考