令和6年1月15日　提出 岡崎 -69　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -69 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山田　次郎   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 77,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市藤川町字西町北２０番４ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心とし て店舗等も混在する 住宅地域 南5.4m県道 水道、ガス、下水 藤川 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    95 ｍ、南    55 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ県道 交通 施設 藤川駅南東方 360m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする混在住宅地域で、地域的特性に大きな変化はなく当面は現状を維持するものと予測する。 市中心部からやや距離はあるが、鉄道駅徒歩圏内に位置することから、利便性が高く底堅い需要が認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡崎市中部から東部にかけての名鉄名古屋本線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、地域と地縁性 を有する市内在住者が中心であるが、周辺市町からの転入者も想定される。当該地域は、市中心部からやや離れている ものの、最寄駅からの接近性に優れ、市中心部と比較した相対的な割安感もあり堅調な需要が認められる。需要の中心 となる価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規模で１，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、経済的合理性を有する共同住宅の想定が困難であることから収益還元法の適用は断念 した。また、当地域における住宅地需要は、自己利用目的の取引が中心で、居住の快適性及び生活の利便性等を重視し て価格が形成されるのが一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高い。よって、本件では、 比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [ 93.2] [108.0] 100 77,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] マイナス金利政策の解除予測もあり、不動産 市場の不透明感は増しつつあるが、宅地の供 給不足等もあり、価格水準は底堅く推移して いる。 市中心部よりやや距離はあるが、鉄道駅徒歩 圏内に存し利便性に優れる。市中心部と比較 して相対的な割安感もあり需要は堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％