令和6年1月15日　提出 岡崎 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -66 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐野　克彦   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市上衣文町字笹山１４９番１ ②地積 　(㎡) 426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ1 農家住宅の多い郊外 の既成住宅地域 北東4.2m市道 水道、下水 本宿 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 本宿駅北東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市東部の旧来からの農家集落地域であり、地域要因の変動は見られず、当面は現状のまま推移していくもの と予測される。市街化調整区域に存するが、市街化区域内の宅地と比較した割安感から需要は堅調である。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市及び隣接する豊川市の市街化調整区域内を中心とした住宅地域である。主たる需要者は地縁的関係 のあるエンドユーザーであると思われる。山間に存する旧来からの農家集落地域であるが、市街化区域内の宅地と比較 した割安感から一定の需要がみられる。景気も緩やかに回復しており、堅調な実需要等により、地価は横這いから上昇 に転じている。土地取引総額は１５００万円前後、新築の戸建物件は３５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、実証的で説得力に富む価格である。取引は自用目的が 大半である。対象地は、賃貸需給が乏しく公法規制から収益性が顕在する共同住宅の建築可能性に流動的な側面を有す るため、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、自用目的での取引が主であり、市場性を反映し 信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [132.5] [100.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業の業績は好調であり、景気は 緩やかに回復しており、不動産市場は一部に 弱さもみられるが、安定的に推移している。 地域要因の変動は特にない。市街化調整区域 内の農家集落地域であるが、住宅地の需要は 底堅く、地価は横這いから上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％