別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡崎 -62　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 -62 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　穂坂　文雄   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市大西２丁目３番１１外
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、倉庫、工
場等が混在する住宅
地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ市道		 交通

施設		 東岡崎駅南東方

2.3km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅、倉庫、工場等が混在する住宅地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状の
まま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に岡崎市内における市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は、一部隣接市等からの転入者も
見られるものの、主に岡崎市内の居住者が大半を占める。市場における需給動向は、乙川付近であり、又、一般住宅、
倉庫、工場等が混在するものの、住宅地として一定の需要が認められ地価は概ね堅調に推移している。需要の中心とな
る価格帯としては、土地で２，５００万円程度、新築戸建住宅は４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性が乏しい中、収益還元法の適用を試みたが、低く試算された。これは対象標準地の属する地域が東岡崎駅から南
東方約２．３ｋｍに位置し、駅徒歩圏外であり、収益性よりも居住性及び快適性を重視する傾向にあるエンドユーザー
の志向等が反映されたものと判断される。よって、収益価格を参考にしつつも実際の取引であり実証的且つ市場性を反
映している比準価格を重視し、更に代表標準地との検討を踏まえて対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 愛知県のほぼ中央に位置する中核市であるが
、人口の集約化等から不動産市場では二極化
が顕在化しつつある。


河川付近の住宅地であり、地域要因に特段の
変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 -62　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０６
２９
-18		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7m市道、
南4m、角地
近商

(90,200)
b Ａ岡崎０６
２６
-19		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.6m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c Ａ岡崎０６
０３
-10		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m市道、
東9m、南2m、
三方路
１住居

(60,200)
d Ａ岡崎０６
２９
-16		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東4.6m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e Ａ岡崎０５
１６
-518		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m道路、
中間画地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,553  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
76,833 		 100
[  75.8]
101,363 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
140,363  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
136,854 		 100
[ 112.7]
121,432 
121,000 
c (　           ) 
102,224  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.5]
123,395 		 100
[ 114.1]
108,146 
108,000 
d (　           ) 
78,536  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
88,484 		 100
[  98.0]
90,290 
90,300 
e (　           ) 
129,479  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
132,328 		 100
[ 118.8]
111,387 
111,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



岡崎 -62　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,219,081 
654,054 
2,565,027 
2,264,400 
300,627 		 （　0.9706）
291,789 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      6,484,200 円　　　　（　     24,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 -62　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.44 Ｗ2 204.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   265 ㎡     16.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５１㎡でファミリータイプの共同住宅を想定した。建築面積には１ｍ超のベランダ及び階段部分等を考慮した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
102.08 
100.0 
102.08 
1,262 
128,825 		 2.0  257,650 
1.0  128,825 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.16 
100.0 
204.16 

257,650 		 515,300 
257,650 
⑨年額支払賃料        257,650 円　×　12ヶ月　＝　       3,091,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     204.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,091,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       199,908 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,131,892 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           515,300 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,844 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          257,650 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          82,345 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,219,081 円　　　　（　        12,147 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２２
０８
　　　　-1		 1,491  
(   1,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,491 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,262 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２２
２０
　　　　-2		 1,059  
(   1,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,177 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 -62　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,400 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 99,954 円  　　　        3,331,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      312,100 円  　　　　     30,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         654,054 円　（　　　　　　         2,468 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     204.16 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,264,400 円  
（　　　　　         8,545 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,219,081 円      
②総費用 654,054 円      
③純収益　①－② 2,565,027 円      
④建物等に帰属する純収益 2,264,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 300,627 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 291,789 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,101 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,484,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 -62　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市大西二丁目３番１１
 1803000085813-0000
2 　岡崎市大西二丁目３番１２
 1803000085814-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡崎 -62　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 -62 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山田　次郎   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市大西２丁目３番１１外
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、倉庫、工
場等が混在する住宅
地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 東岡崎駅南東方

2.3km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理済の混在住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。人気の学区内であることから需要は
底堅く、地価水準は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄名古屋本線沿線に位置する住宅地域である。主たる需要者は、岡崎市及び周辺市町に居住する一次
取得者である。近隣地域は、倉庫、小工場等住宅以外の用途も混在する地域であるが、区画整理済の人気の学区内であ
るため安定した需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地は１，８００万円から２，２００万円前後、新築
の戸建住宅で３，８００万円から４，２００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も見られる住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料の収受は困難であることから、収益価格は低位に算定さ
れた。当地域における住宅地需要は、自己利用目的の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性及び生活の利便性等を
重視して価格が形成されるのが一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高い。本件では、比
準価格を標準に収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 マイナス金利政策の解除予測もあり、不動産
市場の不透明感は増しつつあるが、宅地の供
給不足等もあり、価格水準は底堅く推移して
いる。

地域要因に特段の変動はない。住宅以外の用
途も混在する地域であるが、人気の高い小学
校区でもあるため、安定した需要が認められ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 -62　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０６
２８
-15		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
b Ａ岡崎０６
２９
-16		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東4.6m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c Ａ岡崎０６
２９
-20		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7.3m市道、
西4m、二方路
工業

(60,200)
d Ａ岡崎０５
２７
-524		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
155,554  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
165,713 		 100
[ 153.5]
107,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
78,536  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
88,484 		 100
[  84.3]
104,963 
105,000 
c (　           ) 
105,875  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
108,447 		 100
[  92.9]
116,735 
117,000 
d (　           ) 
142,888  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
147,805 		 100
[ 135.0]
109,485 
109,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



岡崎 -62　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,185,876 
659,525 
2,526,351 
2,241,300 
285,051 		 （　0.9725）
277,212 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      6,160,267 円　　　　（　     23,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 -62　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.44 ＬＳ2 204.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   265 ㎡     16.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５１㎡、ファミリータイプ計４戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
102.08 
100.0 
102.08 
1,248 
127,396 		 2.0  254,792 
1.0  127,396 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.16 
100.0 
204.16 

254,792 		 509,584 
254,792 
⑨年額支払賃料        254,792 円　×　12ヶ月　＝　       3,057,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     204.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,057,504 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       197,850 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,099,654 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           509,584 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,790 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          254,792 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          81,432 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,185,876 円　　　　（　        12,022 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２３
２７
　　　　-4		 1,242  
(   1,242) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,267 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,285 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,248 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２１
２１
　　　　-1		 1,010  
(   1,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,302 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 -62　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 98,925 円  　　　        3,297,504　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      316,200 円  　　　　     31,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         659,525 円　（　　　　　　         2,489 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     204.16 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,241,300 円  
（　　　　　         8,458 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,185,876 円      
②総費用 659,525 円      
③純収益　①－② 2,526,351 円      
④建物等に帰属する純収益 2,241,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 285,051 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 277,212 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,046 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,160,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 -62　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市大西二丁目３番１１
 1803000085813-0000
2 　岡崎市大西二丁目３番１２
 1803000085814-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考