令和6年1月15日　提出 岡崎 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -61 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市大門５丁目１３番１６ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、小工場、 作業所等が混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東岡崎駅北方 5.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東岡崎駅の北方で、一般住宅、小工場、作業所等が混在する住宅地域である。地域要因に大きな変動はないもの の、未利用地等が開発され、住宅地域としての熟成が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市中心部から北部にかけての住宅地域で、需要者の中心は主に岡崎市及び隣接市町の在住者及び地縁 を有する者である。幹線道路等により、豊田市方面にもアクセスが良好である。宅地供給が少ないため、需要は強い。 需要の中心となる価格帯は土地は対象標準地と同程度の規模で２，０００万円程度、新築の戸建物件は４，２００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は建売住宅等自用目的の取引が中心で、収益を目的とした取引は見受けられない。また、対象標準地の画地規 模は共同住宅地としては小さく、共同住宅の想定は現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。想定される需要 者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では市場性を反映した精度が高く客観性を有する比準価 格を標準とし、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [107.4] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [100.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は先行き不透明感があるものの、緩やか に回復している。市内の住宅地の需要は底堅 く、地価は上昇傾向で推移している。 市北中部の国道２４８号背後にある住宅地域 である。豊田市や安城市方面への利便性が良 く、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％