令和6年1月15日　提出 岡崎 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -45 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市門前町７番 ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｓ3 一般住宅のほか営業 所等が見られる既成 住宅地域 北3.7m市道、東側道 水道、ガス、下水 東岡崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.7 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．７ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域内の画地はほぼ宅地利用されており、当面は土地利用形態に大きな変化はないものと予測される。居住 環境を保ったまま、現状を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として東岡崎駅を最寄り駅とする住宅地域一円である。需要者の中心は、主に岡崎市及び隣接市町の在 住者及び地縁を有する者である。当該地域は東岡崎駅への通勤利便性及び生活利便性に比較的優れた地域であり、需要 は強い。需要の中心となる価格帯は、対象標準地の規模で２，０００万円程度、新築建売住宅では４，５００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用目的の取引が中心で、収益を目的とした取引は見受けられない。また、対象標準地の画地規模は共同住 宅地としては小さく、共同住宅の想定は現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。想定される需要者は市場性 を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では市場性を反映した精度が高く客観性を有する比準価格を標準と し、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [ 94.8] [102.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は先行き不透明感があるものの、緩やか に回復している。市内の住宅地の需要は底堅 く、人気のある住宅地は価格上昇傾向が強い 。 熟成度の高い既成住宅地域である。宅地供給 が少ないことから、需要は底堅い。地域要因 に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％