令和6年1月15日　提出 岡崎 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -40 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市土井町字藤ノ木甲３番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 周辺に農地が多く見 られる住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 岡崎 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 岡崎駅西方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎駅の西方で周辺に農地も見られる、安城市や西尾市にも近い住宅地域である。未利用地等の宅地化進んでい るものの、地域要因に大きな変動はない。当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市のうち矢作川よりも東側、かつＪＲ東海道本線の西側の住宅地域一円である。需要者の中心は、主 に岡崎市及び隣接市町の在住者及び地縁を有する者である。周辺街路の状態がやや劣るものの、住宅需要が堅調な岡崎 市及び隣接市の影響を受け、需要は強い。需要の中心となる価格帯は、対象標準地程度の画地規模で、土地は２，００ ０万円程度、新築の戸建物件は規模にもよるが４，０００万円から４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は建売住宅等自用目的の取引が中心で、収益を目的とした取引は見受けられない。また、対象標準地は駅から 距離があり、共同住宅の想定は現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。想定される需要者は市場性を重視し て意思決定を行うことが通常である。本件では市場性を反映した精度が高く客観性を有する比準価格を標準とし、単価 と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [101.0] 100 [131.3] [101.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は先行き不透明感があるものの、緩やか に回復している。市内の住宅地の需要は底堅 く、地価は上昇傾向で推移している。 一部で宅地が進んでいるものの、地域要因に 大きな変動はない。安城市や西尾市にも近く 、これらの影響も受けている。地価はわずか に上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％