令和6年1月15日　提出 岡崎 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -33 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　竹本　弘司   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市藤川台２丁目２１５番 ｢藤川台２－２－１８｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 藤川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 藤川駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市東部の戸建住宅が建ち並ぶ大規模住宅団地であり、熟成していることから今後も現状を維持し推移してい くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市東部を中心とした郊外の住宅地域で、需要者の中心は西三河地区に地縁関係のある１次取得者層で ある。当地域は最寄駅の「藤川駅」から徒歩で１５分以上要する登り坂の多い丘陵地帯で、利便性に欠けるものの、区 画整然とした住宅団地で居住環境に優れることから需要は底堅く推移している。取引の中心となる価格帯は、土地のみ で１５００万円前後、新築の戸建は３５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅団地であり周辺においても共同住宅は見られず、当地域は収益性よりも居住のための快適性が重視 されるエリアである。尚、対象標準地は賃貸建物を想定するには地積過小のため、収益方式は非適用とした。従って、 本評価では実証的で説得力のある比準価格を採用し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [ 89.6] [108.0] 100 80,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、物価上昇により生活環境の悪化が危惧 されているが、岡崎市の不動産市況は堅調で 宅地供給不足も手伝い、需要は底堅く地価は 上昇基調にある。 宅地供給不足のため岡崎市中心部から離れた エリアでも一定の需要があり、居住環境に優 れる当地域の地価は若干上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％