令和6年1月15日　提出 岡崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -12 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　梅村　正明   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市美合町字老婆懐２８番２１６ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 美合 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 美合駅西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市中心部に近い一般住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域であり、宅地としての熟成度は高く、当面土地利 用形態に大きな変化はないものと予測される。住宅需要は底堅く地価水準は強含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市等の市街化区域内住宅地域。主な需要者は自動車関連産業従業者の１次取得者層で他地域からの参 入も多少認められる。当地域では土地は総額２２００万円程度、戸建て新築住宅で５０００万円程度が中心で、職域と の接近性より周辺地域からの強い需要が認められる。消費者物価の高騰等により需要者の買控えもあるが、地域企業の 業績は概ね良好で今後の賃上げ気運も高く、利便性の高い住宅用地供給が不足している中で需要は強含みである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では一部で賃貸共同住宅も見受けられるが、戸建住宅としての利用が多く取引も自用目的のものが中心で 、信頼性ある比準価格が得られた。他方、対象標準地は賃貸建物を想定するには間口狭小で、画地規模も小さいため収 益還元法は非適用とした。従って本評価では信頼性の高い比準価格を採用するものとし、更に代表標準地との価格的均 衡、前年地価公示価格等からの価格変動内容等を検討の上、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [102.5] [106.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人手不足と円安による物価上昇により生活へ の影響が危惧されているが、当地域では賃金 上昇も多くの企業で行われ、有効需要は堅調 である。 一般住宅が建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域で あり、地域要因に特別の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％